建發(fā)股份30億收購關聯(lián)方提升盈利能力 標的公司近五年逆勢賺190億

長江商報消息 為了提升盈利能力，建發(fā)股份（600153.SH）收購關聯(lián)方資產(chǎn)。

12月17日晚，建發(fā)股份公告，公司擬向控股股東建發(fā)集團收購其持有的建發(fā)房產(chǎn) 10%股權。交易完成前后，公司將持有建發(fā)房產(chǎn)64.654%股權，持股比例將進一步上升。

本次交易備受市場關注，與建發(fā)房產(chǎn)較強盈利能力相關。過去幾年，在房地產(chǎn)深度調整之際，建發(fā)房產(chǎn)盈利依然能穩(wěn)健，年均賺超40億元。今年前三季度，其歸屬于母公司股東的凈利潤（以下簡稱“歸母凈利潤”）為16.05億元。

本次交易，建發(fā)股份收購建發(fā)房產(chǎn)10%股份，需要支付30.66億元。這對于建發(fā)股份而言，壓力并不算大。截至今年9月底，建發(fā)股份貨幣資金超過900億元。而增加對建發(fā)房產(chǎn)的持股，也將增厚建發(fā)股份經(jīng)營業(yè)績。

值得一提的是，本次收購，還是建發(fā)股份控股股東建發(fā)集團逐步履行歷史遺留的承諾。

建發(fā)股份也對外釋放信心，公司公告，2022年度、2023年度，其每年現(xiàn)金分紅不少于當年可供分配利潤的30%。

建發(fā)房產(chǎn)估值超300億

建發(fā)股份計劃通過提高對建發(fā)房產(chǎn)的持股比例，來提升盈利能力。

根據(jù)公告，建發(fā)股份擬出資30.66億元向控股股東建發(fā)集團收購建發(fā)房產(chǎn)10%的股份。

目前，建發(fā)股份已經(jīng)持有建發(fā)房產(chǎn)54.654%的股份，其余股份由建發(fā)集團持有。本次交易完成后，建發(fā)股份對建發(fā)房產(chǎn)的持股比例上升至64.654%。

本次交易前后，建發(fā)股份均對建發(fā)房產(chǎn)納入合并報表范圍，本次收購不影響公司對建發(fā)房產(chǎn)并表。

本次交易作價30.66億元，存在一定幅度溢價。

根據(jù)評估報告，評估基準日為2024年10月31日，采用市場法評估，建發(fā)房產(chǎn)扣除永續(xù)債后的股東全部權益評估值為306.63 億元，與合并報表口徑扣除永續(xù)債后歸屬母公司所有者權益賬面價值相比增值 21.34 億元，增值率為 7.48%。

收購房地產(chǎn)企業(yè)股權，溢價交易，近幾年較為少見。

對于增值，建發(fā)股份解釋，由于構成建發(fā)房產(chǎn)的主要業(yè)務主體建發(fā)國際集團、建發(fā)物業(yè)及建發(fā)國際集團子公司建發(fā)合誠均為上市公司，本次評估對建發(fā)房產(chǎn)持有上述上市公司的股權價值以各上市公司評估基準日前 60 個交易日成交均價的算術平均值的 90%計算，評估結果大于各上市公司經(jīng)審計的歸屬于母公司所有者權益賬面值，形成評估增值。

建發(fā)房產(chǎn) 21.34 億元評估增值金額中，18.38 億元來源于建發(fā)國際集團導致的評估增值。建發(fā)國際集團合并報表口徑扣除永續(xù)債后歸屬母公司所有者權益的賬面價值為 189.80 億元，評估價值為 222.26 億元，評估增值 32.46 億元，建發(fā)房產(chǎn)持有建發(fā)國際集團 56.64%股權。

實際上，溢價收購建發(fā)房產(chǎn)股份，并不令人意外，因為，建發(fā)房產(chǎn)取得了令人意外的經(jīng)營業(yè)績。

近幾年，建發(fā)房產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，在行業(yè)格局變化的情況下，建發(fā)房產(chǎn)憑借自身競爭優(yōu)勢實現(xiàn)了行業(yè)地位的持續(xù)上升。根據(jù)克而瑞發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜，2017 年—2023 年，建發(fā)房產(chǎn)合同銷售金額在行業(yè)的排名分別位列第 61位、第 53 位、第 49 位、第 31 位、第 21 位、第 10 位、第 8 位。今年1—11月，建發(fā)房產(chǎn)銷售額已經(jīng)躍升至行業(yè)第 7 名。

2020 年—2023 年，建發(fā)房產(chǎn)的歸母凈利潤分別為 42 億元、43 億元、44 億元、45 億元，在房地產(chǎn)行業(yè)下行的年份仍然能實現(xiàn)穩(wěn)健的盈利。今年前三季度，其歸母凈利潤為16.05 億元。期末，其資產(chǎn)負債率約75%。

公司解釋稱，由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的行業(yè)特性以及房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進度情況，建發(fā)房產(chǎn)的項目交付和利潤結轉主要集中在第四季度。也就是說，今年前三季度的凈利潤并不明顯波動。

綜上，2020年以來，接近5年，建發(fā)房產(chǎn)凈利潤累計數(shù)超過190億元。

貨幣資金超過900億

建發(fā)股份自身經(jīng)營總體上也較穩(wěn)定。

經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，建發(fā)股份實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為2186.02億元、2803.82億元、3372.39億元，同比增長50.15%、28.26%、20.28%；歸母凈利潤分別為33.31億元、46.72億元、46.76億元，同比增長16.62%、40.27%、0.08%。

2020年—2023年，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為4329.49億元、7078.44億元、8328.12億元、7636.78億元，同比變動幅度為28.38%、63.49%、17.65%、-8.30%；凈利潤分別 為45.04億元、60.98億元、62.82億元、131.04億元，同比變動幅度為-5.39%、35.40%、2.30%、108.83%。

在行業(yè)格局變化的情況下，公司經(jīng)營業(yè)績?nèi)匀槐３至嘶�本穩(wěn)定，足見其具有較強的盈利能力。

今年上半年，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入、歸母凈利潤分別為3190.15億元、11.99億元，同比下降16.80%、37.67%。

營收凈利下降，主要是家居商場運營業(yè)務下滑導致。

2023年，建發(fā)股份收購了美凱龍的控制權，并將其納入合并報表范圍。

今年上半年，美凱龍實現(xiàn)的營業(yè)收入、凈利潤分別為42.25億元、-12.53億元，同比下降25.35%、1140.34%。

此外，受宏觀經(jīng)濟形勢、大宗商品價格波動及傳統(tǒng)汽車行業(yè)疲軟影響，公司部分大宗商品集采分銷業(yè)務和汽車銷售業(yè)務利潤有所下降。上半年，供應鏈運營業(yè)務分部實現(xiàn)歸母凈利潤 14.21 億元，同比減少 2.52 億元。

上半年，建發(fā)房產(chǎn)根據(jù)謹慎性原則計提 4.63 億元存貨跌價準備，歸母凈利潤仍然達到9.47 億元，為建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務分部貢獻歸母凈利潤 3.46億元，同比增加 0.35 億元。

從上半年的經(jīng)營業(yè)績看，剔除美凱龍的業(yè)績影響，建發(fā)股份的經(jīng)營業(yè)績依舊穩(wěn)定。

今年前三季度，公司的營業(yè)收入、凈利潤分別為5021.36億元、20.58億元，同比下降16.13%、83.43%。

前三季度，美凱龍?zhí)潛p18.87億元，虧損進一步擴大。

建發(fā)股份的財務狀況較好。截至今年9月底，公司資產(chǎn)負債率為73.96%，期末，貨幣資金913.71億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債合計為540.87億元。此外，公司長期借款、應付債券合計為1078.54億元。

截至今年9月底，建發(fā)股份合同負債2389.42億元，較年初略有增長。

●長江商報記者 沈右榮

責編：ZB