萬科凈利近腰斬高管降薪首次不分紅 再提“活下去”擬兩年降債1000億

長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

凈利腰斬、降薪、削債、不分紅，萬科再提“活下去”。

3月29日，萬科集團（000002.SZ，簡稱“萬科”）披露2023年年報，2023年其實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的凈利潤（簡稱“凈利潤”）121.6億元，相比2022年的226.9億元減少了105.3億元，降幅達(dá)46.4%，接近腰斬。

值得一提的是，萬科打破31年的分紅慣例，2023年將不派發(fā)股息，是其上市以來首次不分紅，令市場感受到了萬科傳遞的“寒意”。

為了讓公司平穩(wěn)度過轉(zhuǎn)型期，萬科首次提出降杠桿目標(biāo)——未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，削債金額占當(dāng)前有息債務(wù)的三分之一。

萬科管理層也在與萬科共進(jìn)退，公司8位高管自愿放棄2023年度獎金，自報告披露之日起，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

營收凈利雙降

早在2019年，萬科率先提出“活下去”，彼時是對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的反思和前瞻性戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

如今，“活下去”口號被再度提及，萬科自身也遇到了切實的困難。

2023年，萬科實現(xiàn)營收4657.4億元，同比下滑7.56%，這是萬科自2004年以來營收首次降低；實現(xiàn)凈利潤121.6億元，同比降幅達(dá)46.4%，相比2022年0.42%的增幅，不僅轉(zhuǎn)升為降，更是接近腰斬。

其中，2023年第4季度，公司凈利潤為-14.59億元，單季度同比降低126.2%，首次出現(xiàn)季度凈利潤虧損。

萬科指出，凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，對部分開發(fā)項目計提了減值。報告期內(nèi)，公司新增計提存貨跌價準(zhǔn)備約34.9億元，較上年大幅增加了30億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤約29.5億元，與大多數(shù)房企一樣，資產(chǎn)減值損失對其利潤影響非常大。

2023年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率為15.4%，同比下降4.4個百分點，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為15.7%。

銷售方面，2023年萬科實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下滑6.2%和9.8%。2024年前兩個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積225.5萬平方米，合同銷售金額334.7億元，同比減少43%。

在手現(xiàn)金跌破千億大關(guān)

年報發(fā)布三天前，惠譽再次下調(diào)萬科評級。將萬科的長期外幣發(fā)行人違約評級自“BBB”下調(diào)至“BB+”，并列入負(fù)面觀察名單。

惠譽認(rèn)為，此次評級下調(diào)原因是萬科銷售業(yè)績不佳，疊加資本市場波動，令其融資途徑進(jìn)一步收窄。同時，萬科應(yīng)對將到期債務(wù)等因素，可能導(dǎo)致財務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

截至2023年底，萬科剔除預(yù)收房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，較上年末下降3.7個百分點，連續(xù)5年下降，凈負(fù)債率54.66%，較上年末增加11.05個百分點，

期末，萬科在手現(xiàn)金998.14億元，比上年末1372.08億元減少了314億元，若按年份看，時隔6年跌破了千億現(xiàn)金大關(guān)。

截至2023年底，萬科有息負(fù)債合計3200.5億元，其中短期借款余額10.6億元，比上年末的41.3億元減少30.7億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債624.2億元，依此看，萬科在手現(xiàn)金仍能覆蓋短債償付，但較上年末有一定下滑。

值得注意的是，1992年以來，萬科集團已保持了31年的分紅傳統(tǒng)，2023年決定不分紅，或許也從側(cè)面體現(xiàn)了萬科集團當(dāng)前對現(xiàn)金的渴求。

財務(wù)狀況出現(xiàn)危機，萬科在財報中做出深入的自我剖析：一是規(guī)模過快擴張時期，部分投資判斷過于樂觀，這些項目消化還需要一段時間；二是經(jīng)營性不動產(chǎn)天然存在資金回收周期長、占壓大的難點，有關(guān)融資機制成熟后才能完全解決。

截至2024年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協(xié)調(diào)機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億，后續(xù)將組織各個城市按照要求積極申報。

近日，萬科旗下中金印力REITs正在進(jìn)入發(fā)售及募資期，計劃募資32.6億元，期限25年。其中，萬科第一大股東的深鐵集團認(rèn)購額預(yù)估10億元。此外，萬科旗下萬維物流也在籌備旗下3個物流項目的REITs上市融資。

整體來看，2023年，萬科在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中，境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本為3.61%。在獲得金融機構(gòu)的實際支持后，管理層坦言，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后，2024年公司在債務(wù)償還上，“有壓力，但能過關(guān)”。

高管集體降薪堅定降杠桿

“管理團隊堅決不躺平，一定會跨過階段性關(guān)口�！睉�(yīng)對當(dāng)下的寒冬局面，萬科高管主動進(jìn)行自愿降薪。2023年年報顯示，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

據(jù)悉，郁亮在2019年、2020年的稅前報酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報酬總額超1100萬元，解凍稅前報酬總額超800萬元。2021年萬科凈利潤接近腰斬，郁亮也是自愿放棄年度獎金，實際年度即時現(xiàn)金薪酬為（稅前）144.9萬元。

與此同時，公司積極調(diào)整組織架構(gòu)，2024年以來，萬科先后完成對南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置，進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨著供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、行業(yè)模式轉(zhuǎn)型和融資方式調(diào)整等多重變化。

萬科明確未來重點：確保安全底線、應(yīng)對不確定性，堅定降杠桿。公司擬通過盤活存量資產(chǎn)、降杠桿等方式增厚安全墊。2023年年報顯示，萬科將通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。

同時，萬科計劃未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，相當(dāng)于兩年削減三分之一的債務(wù)。

2023年，萬科拿地整體仍保持了一定的力度，全年累計獲取新項目43個，權(quán)益地價總額達(dá)463.2億元，新增項目平均地價為13899元/平方米，主要以宅地為主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能級城市，也反映出公司對未來市場的潛在信心。

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責(zé)編：ZB