旭輝陷困境凈虧68.8億銷(xiāo)售下滑41% 合作開(kāi)發(fā)模式風(fēng)光不再短債238億流動(dòng)性緊繃

長(zhǎng)江商報(bào)消息 作為民營(yíng)房企“模范生”，旭輝曾憑借合作開(kāi)發(fā)模式實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，但如今，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)突如其來(lái)的變化，旭輝也“難逃此劫”，合作開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)弊端逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

近日，旭輝集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝”，00884.HK）發(fā)布公告，公司2023年1—6月，合并口徑凈利潤(rùn)為-68.81億元，同比下降377.06%，其中歸母凈利潤(rùn)為-64.32億元，同比下降456.69%。

大幅虧損之下，公司銷(xiāo)售端也在承壓，2023年1—7月，旭輝實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售466.4億元，同比下滑41.14%。

受行業(yè)整體環(huán)境影響，從2022年年末開(kāi)始，旭輝在債務(wù)端面臨一定壓力。截至2023年6月末，公司總資產(chǎn)3382.02億元，總負(fù)債2607.56億元，權(quán)益總額774.45億元。

其中，發(fā)行人短期借款為1.78億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為236.89億元，短期債務(wù)達(dá)238.67億。

而與此同時(shí)，公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。

為緩解流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金，公司正多渠道尋求措施，包括處置境外資產(chǎn)、推動(dòng)債務(wù)重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。

凈利大幅虧損銷(xiāo)售下滑

2022年業(yè)績(jī)短暫回暖后，旭輝集團(tuán)再次陷入虧損。

公告顯示，2023年上半年，旭輝集團(tuán)收入275.78億元，虧損68.81億元，歸屬于母公司股東的虧損64.32億元，較上年同期轉(zhuǎn)盈為虧。

虧損原因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下跌，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值撥備增加，人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損，以及分占合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下降。

2023年1—6月，旭輝的毛利率為16.76%，相比2022年1—6月的20.72%下降了3.96個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售及相關(guān)服務(wù)板塊的毛利率由2022年1—6月的20.03%下降到了15.77%。

旭輝表示，鑒于當(dāng)前發(fā)生虧損的情況，公司已通過(guò)提振銷(xiāo)售、金融合作、精簡(jiǎn)人員等多種方式積極整改及補(bǔ)救。盡管如此，如未來(lái)公司銷(xiāo)售情況持續(xù)未能好轉(zhuǎn)，盈利持續(xù)未能恢復(fù)為正，則將可能對(duì)公司償債能力形成重大影響。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1—7月，旭輝實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售466.4億元，較上年的792.4億元，下滑41.14%；合同銷(xiāo)售面積325.94萬(wàn)平方米，較上年的528.12萬(wàn)平方米，減少38.28%。

合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)債務(wù)承壓

旭輝成立于2000年，是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2012年在港交所上市，主營(yíng)業(yè)務(wù)是在中國(guó)內(nèi)地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資及物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)辦公、商業(yè)綜合體等多種物業(yè)形態(tài)。

旭輝是這幾年具有“黑馬”屬性的企業(yè)。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近十年，旭輝集團(tuán)的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了10倍，從2012年上市的96億元到2017年突破千億元，尤其是2017年業(yè)績(jī)近乎翻倍，從2016年的530億增長(zhǎng)至2017年的1040億，同比大漲96%。

旭輝之所以成為短期業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的“黑馬”，主要是依靠合作開(kāi)發(fā)模式。旭輝是較早涉足合作開(kāi)發(fā)的房企，曾被稱(chēng)為“合作之王”。自從2013年開(kāi)始，旭輝就大量采用合作開(kāi)發(fā)模式，合作對(duì)象包括央企、港企、民營(yíng)各類(lèi)企業(yè)。

除了主業(yè)外，被旭輝寄予厚望、欲打造成第二主業(yè)的商業(yè)板塊，也延續(xù)了“合作”基因，依托外部合作來(lái)撬動(dòng)規(guī)模、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前旭輝商業(yè)已開(kāi)業(yè)的14個(gè)項(xiàng)目中，至少7個(gè)屬于合作開(kāi)發(fā)。

不過(guò)，旭輝的商業(yè)板塊尚未成氣候，截至2022年年末，公司商業(yè)收入貢獻(xiàn)率不足3%，與“第二主業(yè)”的期望相比仍有不小差距。

不過(guò)，旭輝商業(yè)并沒(méi)有放緩其在全國(guó)布局的步伐。據(jù)旭輝商業(yè)透露，全國(guó)還有超10個(gè)旭輝Cmall已在籌備陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

如今，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)突如其來(lái)的變化，旭輝也“難逃此劫”，合作風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的弊端逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。瑞銀的一份報(bào)告也直指旭輝因合作項(xiàng)目過(guò)多所存在的風(fēng)險(xiǎn)。瑞銀預(yù)期，如果合作方違約或存在債務(wù)問(wèn)題，項(xiàng)目公司將遇到資金和銷(xiāo)售難的問(wèn)題，旭輝也將受到波及。

根據(jù)旭輝內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，2022年有21個(gè)合作項(xiàng)目的合作方發(fā)生債務(wù)展期，其中旭輝的股權(quán)占比為32%。

事實(shí)上，旭輝的財(cái)務(wù)狀況并不理想。2022年11月，旭輝突然宣布，暫停支付境外債本息。其流動(dòng)性問(wèn)題隨之浮出水面，一向聲稱(chēng)不差錢(qián)的旭輝也沒(méi)有錢(qián)了。

截至2023年6月末，其發(fā)行人短期借款為1.78億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為236.89億元，短期債務(wù)達(dá)238.67億。截至6月底，旭輝集團(tuán)總資產(chǎn)3382.02億元，總負(fù)債2607.56億元，權(quán)益總額774.45億元。

2022年，旭輝對(duì)外宣布，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期，已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息。截至2023年6月末，該公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。

值得注意的是，旭輝在流動(dòng)性困難之時(shí)仍在拿地，近期，旭輝花3.7億元拿下長(zhǎng)春一宗舊城改造地塊，這是其自2022年以來(lái)首次在招拍掛市場(chǎng)拿地。

多舉措緩解流動(dòng)性危機(jī)

為緩解流動(dòng)性壓力，旭輝正多渠道尋求措施，包括處置境外資產(chǎn)、推動(dòng)債務(wù)重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。

首先，是處置一些低效資產(chǎn)。自2022年11月以來(lái)，旭輝已經(jīng)先后變賣(mài)了長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目以及酒店項(xiàng)目，也將其總部大樓、甚至旭輝永升服務(wù)股權(quán)擺上了交易臺(tái)。

融資方面，旭輝集團(tuán)與多家金融機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作，試圖引入更多“活水”。根據(jù)旭輝集團(tuán)官微發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)顯示，自“金融十六條”實(shí)施以來(lái)，旭輝集團(tuán)已先后與包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行在內(nèi)的五家國(guó)有銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門(mén)國(guó)際銀行等股份制銀行、建銀國(guó)際等金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

隨著房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解政策接連出臺(tái)，旭輝在融資端也取得了一些新進(jìn)展。

2023年1月3日，旭輝宣布將發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，該筆債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年，由中債信用增進(jìn)提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保，詢(xún)價(jià)區(qū)間為2.80%—4.30%，募集資金將用于項(xiàng)目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

旭輝還迎來(lái)了馳援者。2023年2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤(pán)活、項(xiàng)目并購(gòu)重組，并提供金融支持。

此外，盡管大幅虧損，旭輝仍堅(jiān)持保交樓。公告顯示，2023年上半年，旭輝于全國(guó)39城68個(gè)項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)超5.5萬(wàn)套房屋，交房交證約3500戶(hù)。

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●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

責(zé)編：ZB