中梁控股9.3億美元境外債重組似迎轉(zhuǎn)機(jī)   前4月銷售額降42%重倉三四線去化承壓

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 江楚雅

中梁控股(02772.HK)境外債務(wù)整體解決迎來重大進(jìn)展。

6月1日，中梁控股發(fā)布公告稱，過去數(shù)月，已就整體解決方案與境外債務(wù)的持有人進(jìn)行建設(shè)性討論，方案涉及擬于香港實(shí)施的協(xié)議安排計(jì)劃（建議計(jì)劃），針對(duì)公司已發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，目前已與境外債權(quán)人小組簽訂條款細(xì)則。據(jù)此，中梁控股未能償還的9.29億美元境外債或能再展期3.5年。

在2022年7月，中梁控股官宣違約，到期未支付一筆9.5%優(yōu)先票據(jù)。官宣違約后，中梁控股采取一系列收縮動(dòng)作，減少拿地、精簡(jiǎn)人員、出售資產(chǎn)等。

不過，資金壓力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息債務(wù)總額約267.35億元，具體到未來一年內(nèi)需償還的債務(wù)達(dá)到178.43億元，但同期公司的在手現(xiàn)金僅有146.04億元。

中梁控股在業(yè)內(nèi)有“小碧桂園”之稱，下沉三四線加高周轉(zhuǎn)模式，短短幾年，規(guī)模突破千億，成為了地產(chǎn)圈中的一匹“黑馬”。但在樓市泡沫退去的背景下，三四線城市的購房需求較弱，三四線土儲(chǔ)占比近7成的中梁控股面臨不小的去化壓力，這也將進(jìn)一步壓縮公司未來的利潤空間。

債務(wù)違約流動(dòng)性承壓

中梁在業(yè)內(nèi)有著“小碧桂園”之稱，專注于三四線城市和高周轉(zhuǎn)模式，拿地后奉行的是“456”模式，即4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入。

高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張下，2018年，中梁控股邁入千億俱樂部，2019年成功上市，并于2020年首入行業(yè)20強(qiáng)。

在房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪周期調(diào)整下，中梁控股的高周轉(zhuǎn)后遺癥逐步暴露。2022年7月29日，中梁控股發(fā)布內(nèi)幕消息稱，一筆于2022年7月29日到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)到期未支付，構(gòu)成違約事件。同年11月，中梁控股表示，境內(nèi)公開債務(wù)已全部還清，但預(yù)期不會(huì)在寬限期內(nèi)支付兩筆2023年4月到期票據(jù)的應(yīng)付利息，并暫停所有美元債本息的兌付。

今年2月17日，中梁控股披露了旗下境外債的整體解決方案。一直與其所發(fā)行境外債務(wù)的若干持有人進(jìn)行溝通與建設(shè)性接洽，力求就本金總額約為11.8億美元的境外債務(wù)，制定整體解決方案。

4月14日，其再次出現(xiàn)違約。中梁控股發(fā)布公告稱預(yù)期無法支付4月到期合計(jì)4.24億美元票據(jù)。

或許是這次違約，促成了中梁控股境外債重組的重大進(jìn)展。6月1日，中梁控股發(fā)布公告表示，與現(xiàn)有票據(jù)持有人小組成員就境外債重組訂立條款細(xì)則。據(jù)此，中梁控股未能償還的9.29億美元境外債或能再展期3.5年，將緩解公司債務(wù)壓力。

不過，公司的資金壓力仍在，截至2022年底，中梁控股的有息債務(wù)總額約267.35億元，其中境內(nèi)、境外有息負(fù)債分別為185億元、82億元；具體到未來一年內(nèi)中梁控股需償還的債務(wù)達(dá)到178.43億元，同期公司的在手現(xiàn)金僅有146.04億元。

銷售大跌毛利率創(chuàng)新低

去年以來，中梁控股銷售持續(xù)下滑。2022年，中梁控股合約銷售額為660.5億元，同比減少約61.6%。

今年仍未好轉(zhuǎn)，公司一季度累計(jì)合約銷售金額114.3億元，較上年216億元下滑47.08%；累計(jì)合約銷售面積115.6萬平方米，較上年214萬平方米，減少45.98%。

據(jù)中梁控股披露，今年1—4月累計(jì)合約銷售金額約147.3億元，同比降42.68%；累計(jì)合約銷售面積約147.7萬平方米；累計(jì)交付22399套。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)披露，1—5月，中梁控股全口徑銷售金額共179.3億元，同比下降43.46%；權(quán)益銷售金額共150.17億元，同比下降44.67%。

中梁控股銷售表現(xiàn)沒有隨著市場(chǎng)回暖而變好的原因之一，在于其土儲(chǔ)的分布。2022年財(cái)報(bào)顯示，公司二線城市、三線城市、四線城市占總土儲(chǔ)比例分別為32%、49.4%、18.6%。

可以看到，中梁控股有近7成土儲(chǔ)分布在三四線城市，在樓市泡沫退去的背景下，三四線城市的購房需求較弱，成交量萎縮，去化承壓，將進(jìn)一步壓縮公司未來的利潤空間。

2022年，中梁控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入393.29億元，同比下降48.33%，歸屬母公司凈虧損13.46億元，同比止盈轉(zhuǎn)虧。其中，物業(yè)銷售收入391.69億元，同比下降48.1%；其他服務(wù)收入1.48億元，同比下降73.7%；租金收入下降31.1%至1221.3萬元。

并且，中梁控股毛利率已經(jīng)降至近六年最低。2016年至2022年，其毛利率分別為21.08%、20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%、8.9%。

危機(jī)之下，尋找“第二增長曲線”早已成為房企共識(shí)，去年9月，中梁控股發(fā)文宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍代建行業(yè)，探索輕資產(chǎn)擴(kuò)張。目前，公司總裁周建中已經(jīng)離職，在集團(tuán)層面不再設(shè)置代建業(yè)務(wù)管理人員及團(tuán)隊(duì)，代建業(yè)務(wù)由地方公司各自開拓。

為了加強(qiáng)銷售回款保證流動(dòng)性，中梁控股正進(jìn)行一系列優(yōu)化調(diào)整保交付。根據(jù)中梁控股官方微信披露的消息，今年1—4月公司累計(jì)交付22399套，4月單月在濟(jì)南、無錫、南陽、天門等地實(shí)現(xiàn)交付5470套房屋。

責(zé)編：ZB