車建興背負962億投資性房產(chǎn)艱難渡劫 紅星美凱龍負債467億急需斷臂求生

長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

市場風(fēng)云變幻，投資房產(chǎn)這個曾經(jīng)攻城略地的利器，如今卻壓得車建興喘不過氣來。

在地產(chǎn)家居界，車建興算是領(lǐng)軍人物。32年來，鄉(xiāng)村小木匠出身的他從舉債600元起步，一步步滾雪球般壯大。如今，他實際控制的紅星美凱龍(01528.HK、美凱龍601828.SH)已經(jīng)是家居行業(yè)龍頭。他習(xí)慣用“國內(nèi)商場數(shù)量最多、經(jīng)營面積最大、地域覆蓋面積最廣闊”形容其競爭力。

2018年，紅星美凱龍登陸A股市場，車建興的財富一度超過500億元。然而，如今，其財富為110億元，整整縮水了428億元。

財富大幅縮水的背后，是車建興在渡劫。紅星美凱龍背負著962億元投資性房地產(chǎn)艱難前行，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達預(yù)期，財務(wù)壓力依舊。

在系列甩賣資產(chǎn)后，截至今年6月底，公司債務(wù)仍然高達353億元，再加上超百億其他應(yīng)付款，合計達467億元。

疫情沖擊、市場環(huán)境變化，車建興曾高喊“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”，但如今風(fēng)險依舊，他需果斷斷臂求生。

小木匠逆襲成全球MALL王

車建興驚人般名揚天下，既有順應(yīng)時代潮流因素，更因其富有商業(yè)天賦。

1966年生于江蘇常州，16歲輟學(xué)開始做木工，車建興出身平凡。勤快、不怕吃苦、不怕吃虧，這讓他在20歲時學(xué)得了一手木工絕活，成為當(dāng)?shù)芈劽�的木匠師傅，還帶了5名徒弟。木工與父親的泥工，形成了簡短產(chǎn)業(yè)鏈，承接的活兒不少。

車建興并不滿足現(xiàn)狀。相傳，一次偶然之際，他接到一份訂單，并“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元作為本錢，開始刻苦鉆研打造家具。

第一次為自己打工，他賺了200元。緊接著，他如法炮制，第二年，他賺了上萬元。第三年，一份500套家具訂單，讓車建興賺了50萬元巨款。這算得上他人生真正意義上的第一桶金，嘗到其中樂趣的他，也因此踏入了家具加工行業(yè)。

為了打開家具銷路，車建興不滿足于小作坊加工，在常州開設(shè)門店“紅星家具城”，開創(chuàng)了“前店后廠”的經(jīng)營模式�！凹t星家具城”除了銷售自己打造的家具外，還代理多家知名的家具品牌。他也因此從加工制造轉(zhuǎn)型銷售，試圖借力做大。

車建興擅長學(xué)習(xí)，習(xí)慣從書本上找到現(xiàn)實問題的解決方法。1997年，他開始借鑒“Shopping Mall”的模式，打造南京紅星美凱龍家具城，“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路，車建興租下的店鋪原本是一間倉庫，不僅不臨街，且在二樓，離馬路有一段很長通道，這在當(dāng)時“地理位置為王”的年代讓人無法理解。車建興很快就找到了解決辦法，租下臨近兩間門面將其打通，在兩旁架樓梯直通二樓。開業(yè)前，他在中央路兩側(cè)做了百余個燈箱廣告，為“消費者指路”。

這一出其不意的創(chuàng)意，效果非常好。從常州進軍省城南京，車建興一炮打響。他繼續(xù)尋思，在全國范圍內(nèi)復(fù)制南京模式。2002年，他公開表示，“紅星美凱龍家具廠”要在全國開到200家。

2016年的最后一天，車建興提前實現(xiàn)了“全國200家”目標。紅星美凱龍一躍成為全球數(shù)量最多、規(guī)模最大的大型商業(yè)MALL運營商。當(dāng)時，王健林的萬達廣場是190座，凱德置地的凱德廣場是102座。

從1986年至2016年，30年間，車建興舉債600元起家，成功煉就了世界MALL之王。

在成為世界MALL之王之際，車建興開始對接資本市場。2015年6月，紅星美凱龍赴港上市，募資55.73億元。2018年1月17日，紅星美凱龍在A股掛牌，募資32.22億元，成為中國家居行業(yè)中唯一一家實現(xiàn)A+H兩地上市的企業(yè)。

兩地IPO，合計募資87.95億元，這為車建興推動紅星美凱龍全國擴張布局提供了充足彈藥，紅星美凱龍也很快成長為行業(yè)頭部企業(yè)。

隨著紅星美凱龍上市，車建興的身家也暴漲。2019年，車建興以332.3億元財富位列福布斯中國400富豪榜64位。今年3月，他以400億財富位列《2022家大業(yè)大酒·胡潤全球富豪榜》第492名。

家居地產(chǎn)聯(lián)動擴張埋隱患

相較于居然之家、歐亞達，紅星美凱龍的發(fā)展模式接近于王健林的萬達廣場，家居賣場與地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動，向全國鋪開擴張。

紅星美凱龍家具城在全國攻城略地，人們往往看到的是家具城，實際上，隱身其后的的是上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱“紅星地產(chǎn)”）。暗地里，車建興是一名地產(chǎn)開發(fā)商。

梳理發(fā)現(xiàn)，車建興有三個平臺，除了上市平臺紅星美凱龍外，還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團（簡稱“紅星控股”）以及重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“紅星企發(fā)”），紅星地產(chǎn)系紅星企發(fā)下屬企業(yè)。在車建興統(tǒng)籌之下，三個平臺相互協(xié)作，類似于三駕馬車，滾滾向前。

具體分工為，紅星美凱龍主要負責(zé)家居賣場運營，紅星企發(fā)負責(zé)商業(yè)地產(chǎn)及住宅項目開發(fā)。紅星企發(fā)利用紅星美凱龍的影響力，在家具城的周邊獲取商業(yè)住宅項目，進行商業(yè)地產(chǎn)住宅的開發(fā)、運作及銷售。紅星控股則是一家投資控股平臺，公開資料顯示，其對外投資了71家公司。除了家居賣場及地產(chǎn)外，還涉及房產(chǎn)中介、家電等多個領(lǐng)域。

車建興的手法是，伴隨著紅星美凱龍家具城全國市場開拓，紅星企發(fā)參與攻城略地，建成以百貨商場為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等，車建興打造了一個商業(yè)閉環(huán)。

截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場。此外，公司以特許經(jīng)營方式授權(quán)開業(yè)66家特許經(jīng)營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

龐大的家居建材商業(yè)體系背后，紅星企發(fā)足跡遍布全國。

紅星企發(fā)的規(guī)模有多大？以紅星地產(chǎn)為例，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑銷售額614億元，行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報，2020年，公司收入277.55億元。其中，地產(chǎn)板塊收入105.15億元，占比38%。據(jù)此判斷，地產(chǎn)是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的板塊。

家居建材賣場與地產(chǎn)聯(lián)動擴張，車建興的產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大。到2020年底，紅星控股總資產(chǎn)達2678.62億元，接近上市平臺紅星美凱龍的兩倍。

值得一提的是，車建興組建了美凱龍愛家，并表示，美凱龍愛家要用5年時間、4倍速度，沖到全國二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。事實是，成立不到10個月，美凱龍愛家開店數(shù)量就超過200家。目前，時間過半，距離目標還很遠，而市場已變。

家居地產(chǎn)聯(lián)動，是車建興全國復(fù)制擴張的利器，這也導(dǎo)致其重資產(chǎn)纏身。截至今年6月底，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)高達962億元，占總資產(chǎn)的71.80%。

在快速擴張過程中，車建興加了杠桿。一方面，車建興頻頻舉債，使得債務(wù)規(guī)模迅速擴大，另一方面，持續(xù)進行股權(quán)質(zhì)押融資，加杠桿。即便是到今年6月底，紅星控股所持紅星美凱龍的股權(quán)中，仍有9.49億股處于質(zhì)押狀態(tài)，質(zhì)押率約40%。

地產(chǎn)調(diào)整、去杠桿下重資產(chǎn)、加杠桿激進擴張，車建興給自己埋下了隱患。

頻頻甩賣資產(chǎn)仍處于“ICU”狀態(tài)

始于2018年，重資產(chǎn)的萬達危機爆發(fā)，王健林果斷實施資產(chǎn)大甩賣計劃，并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，成功渡劫。借鑒萬達廣場模式的紅星美凱龍，財務(wù)危機遲到了，但并沒有缺席。

紅星美凱龍的經(jīng)營業(yè)績在下滑。2020年，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）分別為142.36億元、17.31億元，同比下降幅度為13.56%、61.37%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤（下稱“扣非凈利潤”）為11.62億元，同比下降55.53%。今年上半年，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入、凈利潤為69.57億元、10.25億元，同比下降7.28%、32.10%。

半年凈利潤10.25億元，跌回至2015年前水平。2015年中期，公司的凈利潤為21.34億元。

車建興也早已意識到重資產(chǎn)的風(fēng)險。輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿，車建興也很果斷，對紅星美凱龍把脈問診，實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。主要表現(xiàn)為，加速委管及特許經(jīng)營模式在下沉市場的滲透，通過全品牌及全渠道網(wǎng)絡(luò)組合，進一步夯實市場領(lǐng)導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)顯示，2016—2020年的5年間，紅星美凱龍僅開業(yè)了26個自營商場，而委管商場開設(shè)了139個。截至今年6月底，公司經(jīng)營94家自營商場、280家委管商場。近兩年，公司關(guān)閉委管商場21家，其中，2021年關(guān)閉14家，其中5家商場合同到期，9家商場提前解約。

出租率方面，2016年，委管商場的出租率為96.2%，2021年為93.5%，明顯下降。

委管商場的收入也在下降，2016—2019年，公司委托管理業(yè)務(wù)收入由27.41億元增長至47.02億元，2020年下降至35.80億元，2021年進一步下降至32.56億元。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達預(yù)期，紅星美凱龍的財務(wù)壓力凸顯。為了應(yīng)對壓力，公司甩賣了系列資產(chǎn)，如2021年，將7家物流子公司、紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠洋資本，收回資金63.12億元。此外，美凱龍物業(yè)80%股權(quán)也被出售給旭輝，交易價格約為7億元。

頻頻甩賣資產(chǎn)后，風(fēng)險依舊。截至今年6月底，紅星美凱龍廣義貨幣資金約71億元，其中5.12億元受限。對應(yīng)的長短期債務(wù)為352.77億元，上半年的財務(wù)費用達11.73億元。此外，公司還有高達114.34億元其他應(yīng)付款，加上長短期債務(wù)合計為467.11億元。

截至今年二季度末，公司總資產(chǎn)1339.32億元，其中，投資性房地產(chǎn)961.64億元，占比71.80%。961.64億元投資性房地產(chǎn)中，850.45億元被抵押擔(dān)保，以獲得借款。被抵押的房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例為63.50%。

不穩(wěn)定的外部環(huán)境疊加內(nèi)部財務(wù)壓力，車建興面臨的風(fēng)險依然較大，紅星美凱龍仍處于ICU狀態(tài)。

車建興的困境，二級市場有較為明確反映。2018年上市之初，紅星美凱龍的股價曾漲至24.10元/股，到今年9月23日，股價跌至4.57元/股，早已跌破首發(fā)價10.23元/股，下跌約80%。對應(yīng)的市值，從855.55億元縮水至目前的199.01億元，縮水了656.54億元。

車建興的財富也大幅縮水。上市之初，車建興的財富約為538億元，目前約為110億元，銳減428億元。

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責(zé)編：ZB