萬科A 回暖二季度盈利超百億   凈負(fù)債率35.5%守住安全邊際

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 沈右榮

“始終將安全放在第一位！”萬科A（000002.SZ）董事長(zhǎng)郁亮的公開表態(tài)基本實(shí)現(xiàn)。

8月30日晚間，萬科A披露的2022年半年報(bào)顯示，期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較期初的79.74%進(jìn)一步下降，較2019年底的84.36%下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率35.50%，守住了安全邊際。

今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.16億元，同比增長(zhǎng)23.82%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn)）122.23億元，同比增長(zhǎng)逾10%，由降轉(zhuǎn)增。其中，二季度的凈利潤(rùn)超過百億，同比也為降轉(zhuǎn)增。

與之相關(guān)的是，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流入82.88億元，同比增加15.06億元，投資現(xiàn)金流-48.53億元，同比減少流出21.05億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科A拿地節(jié)奏明顯放緩，去庫(kù)存力度加大。期末，公司存貨余額1.02萬億元，較年初及去年同期均有明顯減少。

營(yíng)收凈利轉(zhuǎn)向雙增

超出市場(chǎng)、超出地產(chǎn)界的預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，讓房企經(jīng)營(yíng)倍感壓力。龍頭房企萬科A挺住了，經(jīng)營(yíng)開始轉(zhuǎn)好。

根據(jù)最新披露的半年報(bào)，今年上半年，萬科A 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.16億元，較去年同期的1671.11億元增加398.05億元，同比增長(zhǎng)幅度為23.82%。與之對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為122.23億元，較去年同期的110.47億元增加11.76億元，同比增幅為10.64%�？鄢�非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱扣非凈利潤(rùn)）為117.21億元，同比增加約10億元，增幅為9.26%。

顯然 ， 這樣的業(yè)績(jī)是來之不易的。去年上半年，萬科A 的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)14.19%，凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)同比分別下降11.68%、11.45%。去年全年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4527.98億元，同比增長(zhǎng)8.04%，凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)分別為225.24億元、223.82億元，同比分別下降45.75%、44.38%。

與去年同期相比，今年上半年，萬科A的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)的變動(dòng)幅度均由降轉(zhuǎn)增。

從單個(gè)季度看，今年一二季度，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為626.67億元、1442.49億元，同比增長(zhǎng)0.65%、37.58%。對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為14.29億元、107.94億元，同比增長(zhǎng)10.58%、10.65%�？鄯莾衾麧�(rùn)為10.93億元、106.28億元，同比變動(dòng)-5.58%、11.06%。二季度，扣非凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。

從行業(yè)來看，今年上半年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6 月全國(guó)商品房銷售面積 6.89 億平方米，同比下降 22.2%，銷售金額 6.61 萬億元，同比下降 28.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比下降 5.4%，全國(guó)房屋新開工面積延續(xù)下滑趨勢(shì)，上半年同比下降 34.4%。

萬科A的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)兩大板塊。上半年 ，公司團(tuán)現(xiàn)銷售面積 1290.7 萬平方米、銷售金額 2152.9 億元，同比分別下降 41.1%、39.3%。不過，公司結(jié)算收入保持增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積 1310.2 萬平方米，同比增長(zhǎng) 17.5%，結(jié)算收入 1788.8 億元，同比增長(zhǎng) 23.9%。

投資和開竣工方面，上半年，公司開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約 1068.8 萬平方米，同比下降 38.9%，完成年初計(jì)劃的 55.7%。開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約1443.7 萬平方米，同比增長(zhǎng) 17.8%，公司預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

保交付是房企當(dāng)下的首要任務(wù)。今年上半年，萬科A克服疫情對(duì)施工的不利影響，實(shí)現(xiàn) 11.5 萬套住宅的平穩(wěn)交付。

在中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，郁亮表示，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量，公司邀請(qǐng)客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項(xiàng)目進(jìn)展情況。目前為止，70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋。萬科還推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35%的項(xiàng)目在交付的同時(shí)，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流83億負(fù)債率79.16%

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)控，曾經(jīng)激進(jìn)擴(kuò)張的房企爆發(fā)了危機(jī)，資金鏈斷裂，深陷經(jīng)營(yíng)困境。萬科A保持住了較大克制，守住了安全邊際。

郁亮表示，萬科A歷來非常重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制。去年以來，公司應(yīng)對(duì)工作也做得比較早、比較扎實(shí)，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

今年上半年，萬科A的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流入82.88億元，比去年同期的67.82億元增加15.06億元，增長(zhǎng)幅度為22.21%。

萬科A保持了適度拿地節(jié)奏。今年上半年，公司獲取新項(xiàng)目 19 個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積 307.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積 213.1 萬平方米。項(xiàng)目總地價(jià) 386.8 億元，權(quán)益地價(jià)總額約 248.3億元。投資金額中，一二線城市的占比為 95.6%。而在去年上半年，公司獲取新項(xiàng)目 95 個(gè)，總規(guī)劃建筑面積 1505.9 萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 1101.4萬平方米。項(xiàng)目總地價(jià) 1126.3 億元，權(quán)益地價(jià)總額約886.5億元。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，今年上半年，拿地投資同比減少約72%。

正是因?yàn)槿绱诵⌒闹?jǐn)慎，萬科A的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。截至今年6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債率為79.16%，較2019年底的84.36%下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。期末，公司凈負(fù)債率僅為35.50%，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至今年二季度末，公司貨幣資金為 1410.73億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和 626.4 億元。公司的有息負(fù)債中，長(zhǎng)期負(fù)債占比為 77.6%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

半年報(bào)披露，萬科A 的融資成本進(jìn)一步下降，期末，其存量融資的綜合融資成本為 4.08%。

與之相關(guān)的是財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅減少。今年上半年，萬科A的財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.24億元，較去年同期的17.47億元減少15.23億元。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”中的前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，目前，穩(wěn)預(yù)期還存在較大挑戰(zhàn)，重建市場(chǎng)信心會(huì)較為溫和。相比短期政策，萬科A更關(guān)注與未來行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有關(guān)的政策。

責(zé)編：ZB