招商蛇口一年耗資671億拿地增收不增利   快速“去化”回籠超百億資金市值重回千億

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 陳然

“招寶萬金”的時(shí)代已經(jīng)過去，但追求“質(zhì)量、效益、規(guī)�！本�衡發(fā)展的招商蛇口仍未解決“增收不增利”的問題。

日前，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布業(yè)績快報(bào)顯示，2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營收1606.4億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤（凈利潤）103.7億元，同比減少15.35%。

對(duì)于凈利潤下滑的主要原因，招商蛇口歸結(jié)于市場下行導(dǎo)致的毛利率下行，和高達(dá)43.72億元的計(jì)提資產(chǎn)減值。招商蛇口表示，受計(jì)提減值影響，公司2021年凈利潤減少34.56億元。

招商蛇口近兩年尤其是去年拿地節(jié)奏加快。2021年，招商蛇口拿地金額達(dá)671億，相比2020年的344億元，將近翻倍，重新回歸一梯隊(duì)的意圖明顯。

長江商報(bào)記者注意到，自2020年以來，招商蛇口加速出清資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)，涉及轉(zhuǎn)讓/募資金額超過百億。對(duì)此，招商蛇口表示，有利于本公司實(shí)現(xiàn)快速去化，回籠資金，促進(jìn)本公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

從市值來看，2022年市值超千億的上市房企僅剩7家，招商蛇口位列其中，截至3月18日收盤，其市值達(dá)到1107億元，較2021年年初有所上漲，此前市值曾跌破千億。

凈利下滑，連續(xù)兩年大幅計(jì)提資產(chǎn)減值

資料顯示，招商蛇口系招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。

2021年，受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，招商蛇口再次錄得全年凈利潤下跌。

據(jù)其日前發(fā)布的財(cái)報(bào)，2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營收1606.4億元，同比增加23.93%；利潤總額228.4億元，同比減少5.25%；凈利潤103.7億元，同比減少15.35%。

對(duì)于凈利潤的下滑，招商蛇口將主要原因歸結(jié)于市場下行導(dǎo)致的毛利率下行，和高達(dá)43.72億元的計(jì)提資產(chǎn)減值。

招商蛇口表示，公司按照市場參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元。受計(jì)提減值影響，減少公司2021年凈利潤34.56億元。

值得注意的是，這不是招商蛇口第一次有較大幅度減值撥備的操作。據(jù)此前公告，2020年，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，減少其當(dāng)年凈利潤21.84億元。

受此影響，2020年，招商蛇口在營業(yè)收入達(dá)1296億元，同比增長32.71%的情況下，凈利潤同比下降23.58%，至122.52億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下降27.19%，達(dá)90.8億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，通過計(jì)提拉低業(yè)績，給來年一個(gè)較低的起點(diǎn)，這種行為屬于“財(cái)務(wù)洗澡”，有利于將公司負(fù)面因素一起集中釋放，減少企業(yè)未來一段時(shí)間盈利的不確定性。

激進(jìn)擴(kuò)張，一年耗資671億拿地

大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備，或源于前期的持續(xù)高溢價(jià)拿地。

“2016、2017年招商蛇口拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。正是這一批高價(jià)地造成了招商蛇口在2020年大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備�！痹�2020年業(yè)績說明會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾提及。

2020年以來，招商蛇口在土地市場上一路高歌猛進(jìn)，接連拿下多幅 “樓面單價(jià)地王”。

2020年7月，招商蛇口以44.04億元競得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，樓面價(jià)約8.1萬元/平方米，2021年年底入市時(shí)預(yù)證均價(jià)12.25萬元/平方米，僅就拿地成本計(jì)算，招商外灘璽每賣出一平方米建筑面積，招商蛇口就可實(shí)現(xiàn)4.15萬元的毛利。

半年后，招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，總價(jià)56.66億元，成交樓面價(jià)較此前高出1.16萬元/平方米至9.26萬元/平方米，一舉榮登上海虹口單價(jià)地王。

2021年，招商蛇口仍未放緩拿地步伐。僅2021年12月3日，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在為期4天的上海第三輪集中供地上，招商蛇口拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數(shù)量均位居此輪供地首位。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年招商蛇口共耗資671億拿地，相比2020年344億元的拿地金額，將近翻倍。

“高溢價(jià)拿地可以使規(guī)�？焖贁U(kuò)張，不過一旦遇到市場和政策的變化，后續(xù)也會(huì)面臨去化和資金壓力�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示。

與土儲(chǔ)上激進(jìn)擴(kuò)張形成對(duì)比的是，招商蛇口的銷售額出現(xiàn)下滑跡象。

長江商報(bào)記者注意到，從單月銷售額來看，招商蛇口在去年下半年就出現(xiàn)不同幅度下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

2021年初，招商蛇口提出全年3300億元的簽約銷售目標(biāo)，而實(shí)際情況是，其全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，完成度為99.04%，離年度目標(biāo)僅一步之遙。

出售資產(chǎn)，積極拓寬融資渠道

大手筆拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的招商蛇口，也面臨不小的資金壓力。長江商報(bào)記者注意到，自2020年以來，招商蛇口加速出清資產(chǎn)，其中在2020年9月中的短短9天之內(nèi)四度轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)，涉及轉(zhuǎn)讓/募資金額超過百億。

對(duì)此，招商蛇口表示，以上交易有利于公司實(shí)現(xiàn)快速去化，回籠資金，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

與此同時(shí)，公司積極拓寬低利率融資渠道，嘗試新興融資渠道，曾在首批公募REITs中以其產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化融資20億。近半年時(shí)間，招商蛇口在銀行間市場先后發(fā)行了6筆中期票據(jù)、2筆資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），對(duì)應(yīng)金額約92.01億元。

進(jìn)入2022年，招商蛇口更是積極通過發(fā)行不同類型債券募資。

2022年1月12日，招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購類票據(jù)，首期發(fā)行額為25.8億元。1月27日，招商蛇口完成12.9億元并購中期票據(jù)發(fā)行，其中品種一實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率2.89%；品種二實(shí)際發(fā)行總額6.45億元，發(fā)行利率3.30%。

3月15日，招商蛇口披露計(jì)劃發(fā)行2022年第一期超短期融資券，本期發(fā)行金額為12.9億元，期限90天，將用于償還另一筆即將到期的超短期融資券“21招商蛇口SCP007”。

此外，長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在拓寬融資渠道的同時(shí)，招商蛇口還在為旗下項(xiàng)目提供擔(dān)保。

發(fā)布2021年業(yè)績快報(bào)的同一天，招商蛇口宣布連續(xù)為旗下珠海、佛山、十堰4個(gè)項(xiàng)目提供擔(dān)保，合計(jì)10.34億元。據(jù)悉，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）已達(dá)409.34億元，對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為61.04億元，合計(jì)470.38億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，招商蛇口為子公司項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保，一方面可以為項(xiàng)目背書降低融資利率，但另一方面也會(huì)增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響后續(xù)融資發(fā)展的順利和資金的流動(dòng)性。

不過，券商依舊對(duì)招商蛇口的發(fā)展前景保持樂觀。中信證券預(yù)計(jì)，2022年初的按揭和信貸將更為充裕，市場銷售有望在2022年3月份回暖，而市場企穩(wěn)后，一旦房價(jià)恢復(fù)，招商蛇口大量低毛利項(xiàng)目存在經(jīng)營彈性，而其央企身份和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)能夠保證其平穩(wěn)度過市場下行周期。

責(zé)編：ZB