首創(chuàng)置業(yè)貨值超3000億發(fā)力三大核心圈 剝離奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營降杠桿

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 趙潔

北京老牌房企首創(chuàng)置業(yè)積極外擴(kuò)發(fā)力核心城市圈，促進(jìn)多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

近日，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)與武漢城建集團(tuán)戰(zhàn)略合作，涉足武漢城市更新、醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

長江商報(bào)記者注意到，近兩年，以北京為中心的首創(chuàng)置業(yè)積極外擴(kuò)，重點(diǎn)發(fā)展京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)的市場。年報(bào)顯示，2020年三大核心城市圈簽約量達(dá)到563.4億元，占總銷售規(guī)模的80%。去年在京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈總投資額達(dá)到138.9億元，占總投資規(guī)模的73.2%。

從業(yè)績來看，2020年公司營業(yè)收入212.48億元，同比上升2.22%；凈利潤12.72億元，歸屬母公司股東凈利潤9.81億元，每股收益0.01元。

在房地產(chǎn)金融持續(xù)調(diào)控下，首創(chuàng)置業(yè)對降負(fù)債率、回款等資金要求進(jìn)一步趨嚴(yán)。截至2020年末，首創(chuàng)置業(yè)凈資本負(fù)債率是127%，較去年的同期161%下降了34%。

同時(shí)，公司過去一年加強(qiáng)對現(xiàn)金和流動(dòng)性管理，重點(diǎn)搶抓銷售回款，最終實(shí)現(xiàn)全年并表銷售回款294.6億元，回款比例接近85%，同比增長11.8%。截至期末，公司現(xiàn)金余額372.48億元，同比上年同期超過百億。

發(fā)力三大核心城市圈貨值達(dá)3000億

2020年，首創(chuàng)置業(yè)離全年目標(biāo)只差一步之遙，年報(bào)顯示，全年簽約銷售量708.6億元，雖未完成預(yù)計(jì)的800億元目標(biāo)，但仍創(chuàng)下規(guī)模新高。其中操盤項(xiàng)目簽約占比為564億元，同比上升20%。

首創(chuàng)置業(yè)公司是北京市屬國有企業(yè)，近兩年，北京重點(diǎn)發(fā)展京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)的市場。年報(bào)顯示，2020年三大核心城市圈簽約量達(dá)到563.4億元，占總銷售規(guī)模的80%。其中長三角簽約額同比上升12%，粵港澳大灣區(qū)同比上升21%。

昆明、廈門、鄭州北新鄉(xiāng)等強(qiáng)二線單核城市共計(jì)簽約額145.1億元，占比約20%，較上年同期提升約10個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，進(jìn)一步在重點(diǎn)城市加碼土地儲備，去年在京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈總投資額達(dá)到138.9億元，占總投資規(guī)模的73.2%。在北京、武漢、天津、昆明等單核城市的土地儲備面積占比，分別達(dá)到16%、14%、13%、13%，重點(diǎn)城市的儲備得以提升。

土地儲備方面，首創(chuàng)置業(yè)新獲得北京、南京、重慶等地的10個(gè)二級開發(fā)項(xiàng)目，土地投資總額達(dá)到189.9億元，總建筑面積達(dá)到419.6萬平方米。

管理層表示，通過強(qiáng)化非競爭性資源獲取，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作和一二級聯(lián)動(dòng)等方式，大幅降低招拍掛拿地比例，降低土地獲取成本，平均樓面地價(jià)人民幣6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價(jià)率僅為2.6%，其中9個(gè)為底價(jià)獲取。

年報(bào)顯示，截至去年年末，公司土地儲備總建筑面積達(dá)到1683.2萬平方米，其中公司權(quán)益面積1095.9萬平方米，其中88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資性物業(yè)，總貨值超過3000億元，至少可以滿足公司未來3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。

剝離奧特萊斯輕資產(chǎn)運(yùn)營降杠桿

2009年，首創(chuàng)置業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，打造奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)，相繼在北京、浙江、武漢、海南等17城開了13家奧特萊斯，帶動(dòng)周邊住宅價(jià)值。

由于發(fā)展的局限性，首創(chuàng)置業(yè)決定剝離奧特萊斯轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營。3月29，該公司公布了對首創(chuàng)奧萊的重組意向書，計(jì)劃將全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)的首創(chuàng)矩大，以及首創(chuàng)置業(yè)其他的奧特萊斯項(xiàng)目。

公告顯示，未來奧萊業(yè)務(wù)重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)，首創(chuàng)矩大則在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下，繼續(xù)專注綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，首創(chuàng)奧特萊斯已開業(yè)數(shù)量13家，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約74億元，客流量為3810萬人次。

首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司總裁鐘北辰表示，奧萊業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)尚在培育期，首創(chuàng)置業(yè)將奧萊業(yè)務(wù)出讓給集團(tuán)，可以有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于降低杠桿，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營對首創(chuàng)置業(yè)降杠桿起到了積極作用。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)踩中兩道紅線，2020年公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.3%，凈負(fù)債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。

在“三道紅線”的重壓下，降杠桿已是不得不為。首創(chuàng)方面表示，公司已啟動(dòng)減債計(jì)劃，全力降低杠桿水平。具體措施包括堅(jiān)決降負(fù)債，強(qiáng)抓回款，降稅增效，以經(jīng)營現(xiàn)金流覆蓋土地投資等，以期盡快達(dá)標(biāo)。

過去一年，公司加強(qiáng)對現(xiàn)金和流動(dòng)性管理，實(shí)現(xiàn)并表銷售回款294.6億元，創(chuàng)歷史新高，回款比例接近85%，同比增長11.8%。截至2020年末，首創(chuàng)置業(yè)凈資本負(fù)債率是127%，較去年的同期161%下降了34%。

首創(chuàng)曾多次進(jìn)行融資和借新還舊，以緩解債務(wù)壓力。2020年，公司相繼以14億元出售北京市石景山區(qū)西黃村地塊的股權(quán)、引入控股股東共同開發(fā)北京大瓦窯地塊而獲得13.8億元增資等。

值得一提的是，國企背景為首創(chuàng)置業(yè)提供了更為多元通暢的融資渠道，去年發(fā)行的多筆3年期以上的公司債及定向融資工具，發(fā)行利率均低于4%，兩筆非公開發(fā)行的2年期共計(jì)8億元規(guī)模的公司債，利率均不超過5.5%，兩筆美元票據(jù)也均低于5%的融資水平。截至期末，首創(chuàng)置業(yè)的存量債務(wù)融資成本為5.14%，在房企中屬于較低成本。

為進(jìn)一步拓寬融資渠道，首創(chuàng)置業(yè)在年內(nèi)啟動(dòng)H股全流通申請，目前處于中國證監(jiān)會審批過程中。

責(zé)編：ZB