建業(yè)地產(chǎn)融資成本增221.8%蠶食凈利 98%在建項(xiàng)目在河南布局輕資產(chǎn)突圍

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 趙潔

2020年，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）穩(wěn)居千億陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長(zhǎng)1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標(biāo)的85%。

期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤(rùn)18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業(yè)地產(chǎn)最近3年來(lái)，首度出現(xiàn)增收不增利的局面。

河南省仍是建業(yè)地產(chǎn)布局的主力市場(chǎng)，98%在建項(xiàng)目均在河南省。截至2020年末，其在建項(xiàng)目為180個(gè)，較2019年增加29個(gè)，其中25個(gè)位于河南鄭州，河南省其他城市共152個(gè)，海南省3個(gè)。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)去年融資成本暴增221.8%，是利潤(rùn)減少的重要原因之一。

三道紅線下，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率85.5%，凈負(fù)債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，建業(yè)地產(chǎn)與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

深耕河南一隅

建業(yè)地產(chǎn)由“河南首富”胡葆森創(chuàng)建，是一家成立于1992年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并于2008年6月6日在香港聯(lián)合交易所主板上市。

從百億到千億的跨越，建業(yè)地產(chǎn)僅用了不到五年。2016-2019年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額從201.46億增長(zhǎng)到了1011.5億，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到71.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長(zhǎng)1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標(biāo)的85%�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)行業(yè)排名（操盤(pán)榜）從2019年的第27位降至34位。

物業(yè)銷售是建業(yè)地產(chǎn)收入的主要來(lái)源，2020年物業(yè)銷售給建業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)416.07億元的收入，不過(guò)，年報(bào)顯示，除物業(yè)銷售外，建業(yè)地產(chǎn)也致力拓展酒店、文化旅游、綠色基地及輕資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)行業(yè)務(wù)多元化，從而擴(kuò)大收益基礎(chǔ)，分散營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，營(yíng)收增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)反而下滑。2020年年報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)期內(nèi)營(yíng)收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤(rùn)18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

同期，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)85.96億元，同比增長(zhǎng)7.4%，毛利率下降6.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。對(duì)2020年度的“增收少利”情況，建業(yè)地產(chǎn)在年報(bào)中解釋，主要由于受2020年上半年疫情影響，在部分城市采用銷售去庫(kù)存策略以刺激各項(xiàng)目銷售，收窄整體銷售提價(jià)空間；以及車位銷售的毛利率由去年的46%減少至今年的約30.7%所導(dǎo)致。

此外，建業(yè)地產(chǎn)去年銷售均價(jià)為6811元/平方米，同比增長(zhǎng)5.24%。值得一提的是，2020年9月，建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森曾公開(kāi)表示不帶頭降價(jià)，并表示降價(jià)促銷弊大于利。

專注一省，建業(yè)地產(chǎn)常年在河南市場(chǎng)占有率持續(xù)第一，布局大多都在河南省，它也因此被業(yè)內(nèi)稱為“河南王”。截至2020年末，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目180個(gè)，其中位于鄭州25個(gè)、河南省其他城市共152個(gè)及海南省3個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約為3265.4萬(wàn)平方米。這意味著其98%在建項(xiàng)目均在河南省。

土儲(chǔ)方面，去年建業(yè)地產(chǎn)新增儲(chǔ)備建筑面積918萬(wàn)平方米。截至2020年年末，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積5411萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積4029萬(wàn)平方米。

布局輕資產(chǎn)外拓突圍

五年前，胡葆森提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)為主，表示將用3至5年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)，正在尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2015年建業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為“輸出品牌、管理、服務(wù)及資本”。

近年來(lái)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)占比逐漸走高。2018-2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。

今年前3個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)合同銷售額雙雙增長(zhǎng)。其中，重資產(chǎn)合同銷售額為107.62億元，同比增長(zhǎng)0.2%；輕資產(chǎn)合同銷售額為57.53億元，同比增長(zhǎng)111%。

去年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺(tái)CCMC集團(tuán)即中原建業(yè)集團(tuán)（下稱“中原建業(yè)”）在港股主板上市。

中原建業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)代建，2017-2019年，中原建業(yè)的收益復(fù)合年增長(zhǎng)率82.2％，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率112.5％，凈利潤(rùn)率維持在60％左右，有息負(fù)債為0。

目前胡葆森已擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技（0726.HK）以及建業(yè)新生活（9983.HK）三家港股上市公司，若中原建業(yè)成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺(tái)。

擴(kuò)張之下，近年來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)一路水漲船高。2015-2019年，公司負(fù)債總額分別為324.4億元、373.28億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元，2020年公司負(fù)債總額上升到1493.19億。

三道紅線下，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率85.5%，凈負(fù)債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，建業(yè)地產(chǎn)與2019年踩線情況一致，仍保持“黃檔”行列。

融資成本也隨之上漲，建業(yè)地產(chǎn)2020年的融資成本由2019年的3.95億元上升至12.72億元，增幅高達(dá)221.8%，蠶食了建業(yè)地產(chǎn)去年70.59%的歸屬股東凈利潤(rùn)。

對(duì)于去年融資成本大幅攀升，建業(yè)地產(chǎn)表示，一是匯率波動(dòng)導(dǎo)致虧損約6.13億元，二是去年優(yōu)先票據(jù)總額增加導(dǎo)致利息支出增加。未來(lái)，隨著建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，重資產(chǎn)比重不斷降低，公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升，融資成本有望走低。

隨著建業(yè)在河南市場(chǎng)的不斷鞏固，在省域化戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，走向大中原，是建業(yè)省域化戰(zhàn)略又一次里程碑意義的升級(jí)。隨著“擴(kuò)大根據(jù)地，服務(wù)大中原”戰(zhàn)略的逐步落地，建業(yè)地產(chǎn)有望在大中原區(qū)域8個(gè)省份、83個(gè)省轄市持續(xù)開(kāi)疆拓土，后續(xù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)可期。

責(zé)編：ZB