招商蛇口經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比增12%   前三季度銷售額1902億完成全年目標76%

    ●長江商報記者 吳婷

    在疫情影響下，今年招商蛇口（001979.SZ）仍保持銷售額增長。

    2020年前三季度，招商蛇口實現(xiàn)銷售金額1901.76億元，同比增長17.36%，三季度同比增長30.2%，已累計完成2500億銷售目標的76%，超去年同時期銷售進度。

    從財報上看，2020年三季度業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)提速明顯，由于銷售提速，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，同比增12%。

    與此同時，隨著銷售提速、現(xiàn)金流的逐步改善，三季度末公司在手現(xiàn)金較中期增加了76.13億至724.47億，為短期負債的1.02倍。現(xiàn)金短債比較中期末0.97有所改善，目前“三條紅線”均已達標。

    券商研報認為，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高；具備“市場化+非市場化”強大拿地優(yōu)勢。公司作為大灣區(qū)核心標的，資產(chǎn)價值料將進一步提升。此外，招商積余和招商局商業(yè)房托先后完成上市有望逐步增厚估值。

    銷售進度已超去年同期

    近日，招商蛇口發(fā)布三季報。前三季度，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入501.18億元，同比增長96.21%，歸母凈利潤為21.92億元，同比下降56.96%。

    在十強房企中，招商蛇口營收增幅迅速，但前三季度業(yè)績增長不及營收增長。增收不增利原因來自多方面，招商蛇口在財報中指出，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項目利潤率較去年同期下降，且新冠疫情下公司對 租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯以及上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生投資收益22.3億元。

    值得注意的是，過去幾年，招商蛇口一般集中在四季度進行交付結(jié)轉(zhuǎn)，但在疫情、“三條紅線”、現(xiàn)金流壓力等多種因素影響之下，招商蛇口明顯加快結(jié)轉(zhuǎn)速度。單第三季度營收258.0億元，同比增長191.3%，歸母凈利潤12.8億元，同比增長557.1%。

    值得一提的是，在疫情影響下，今年前三季度招商蛇口仍保持著銷售額的增長。2020年1-9月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積821.3萬平方米，同比減少1.4%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1901.76億元，同比增加17.36%，銷售均價23155元/平方米，同比增長19.04%。已累計完成2500億銷售目標的76.1%，已超過去年同時期銷售進度(73.5%)，有望實現(xiàn)全年2500億銷售目標。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至9月公司在全國房企銷售排名第10位，較去年同期上升2位。進入三季度，招商蛇口單季度銷售金額一舉達到794.63億元，一、二季度則分別為361.13億元和746億元。

    銷售增速龍頭第一，招商蛇口也在積極拿地。三季度單季新增土儲485萬平方、拿地銷售面積比150%，較上半年拿地力度加大。前三季度累計新增項目62個，新增土儲1145萬平方，同比增長37.8%，拿地銷售面積比139.4%；新增總地價款973.55億元，權(quán)益口徑規(guī)劃建面752.38萬方，權(quán)益拿地金額666.39億元。

    前三季度金額口徑的累積拿地力度51.2%，高于2019年全年整體拿地力度44%。累計拿地均價8557元/平米，拿地均價/銷售均價為37.0%，與2019年全年持平。

    1-3季度拿地力度分別為60%、57%、42%，前三季度補充貨值約2152億元，超過當(dāng)期銷售，拿地態(tài)度積極。從區(qū)域分布來看， 前三季度深圳區(qū)域拿地占比從5%提升至13%，核心區(qū)占比提升。

    經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比增12%

    銷售提速，給招商蛇口帶來了現(xiàn)金流。

    財報數(shù)據(jù)顯示，三季度，招商蛇口銷售商品產(chǎn)生502.52億元現(xiàn)金流流入，購買商品、勞務(wù)支付流出現(xiàn)金336.54億元，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額達到102.45億元，同比增加12.73%。

    中期業(yè)績發(fā)布后，招商蛇口的現(xiàn)金流壓力曾一度備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中期業(yè)績招商蛇口的現(xiàn)金短債比為0.97倍，踩中“三條紅線”其中一條，屬于“黃檔”房企。

    而隨著銷售提速、現(xiàn)金流的逐步改善，三季度末，招商蛇口期末有息負債規(guī)模達1556.8億元，較上年末增加9.7%，債務(wù)指標上看，期末有息負債率32.4%，較上年末收縮3.9%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為59.1%，較上年末收縮3.2%，期末凈負債率 36.8%，較上年末提升7.5%；一年內(nèi)到期債務(wù)占比 45.4%，較上年末提升6.8%，現(xiàn)金短債比1.02，較中期末0.97，有所改善，“三條紅線”全部達標。

    此外，招商蛇口優(yōu)化報表、加速回流資金的計劃。自8月底以來公司先后掛牌轉(zhuǎn)讓招盛閣置業(yè)、太子灣商儲置業(yè)、樂藝置業(yè)等附屬公司股權(quán)。

    9月15日，招商蛇口出讓兩家公司100%的股權(quán)，分別為深圳招盛閣置、明華(蛇口)海員服務(wù)；9月23日，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市樂藝置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為6.07億元；還擬為徐州寧盛置業(yè)進行增資，以49%股權(quán)擬募資不低于7.84億元，用于補充流動資金。

    10月20日，招商蛇口發(fā)行了2020年第八期超短期融資券，發(fā)行金額總計15億元，發(fā)行利率為2.65%，起息日為10月21日，兌付日為2021年6月18日。

    廣發(fā)證券認為，從三季度表現(xiàn)來看，招商蛇口在銷售規(guī)模、投資拓展、結(jié)算業(yè)績、費用管控等各方面均表現(xiàn)出良好的能力，依托深圳區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，公司具備長期增長機遇。預(yù)計2020年、2021年歸母凈利潤分別為166億和181億，增速分別為3%、9%。

責(zé)編：ZB