海倫堡加速擴張凈資產負債率三連升   下沉三四線城市千億土儲資金回籠承壓

    長江商報記者 江楚雅

    曾被冠以“最牛散戶”的黃熾恒，正帶領海倫堡沖刺IPO。

    然而，長江商報記者發(fā)現，黃熾恒在股市的縱橫未能延續(xù)到地產圈。11月27日，據香港聯交所消息，今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡，如今其上市文件再次呈現“失效”狀態(tài)。從港交所披露信息看，海倫堡赴港上市仍無新進展，年內想上市已無可能。

    規(guī)模上看，作為老牌房企的海倫堡成立近20年僅徘徊在百億，為加速擴規(guī)模，2016年提出“三年破千億” 的目標。

    據招股書披露，2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。年實現營收142.27億元、143.56億元和175.18億元，毛利率分別為18.5%、23%及26.4%；凈資產負債率為69.4%、83.4%及133.7%，2018年負債是2016年近2倍。

    此外，地產業(yè)務普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲面積占比達到40.8%，土儲貨值超過千億。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，海倫堡錯過上一輪的樓市紅利，如今下沉三四線城市，隨著政策趨緊及融資渠道收窄，千億土儲資金回籠必然要承受巨大的壓力。

    針對上市及相關問題，長江商報記者發(fā)送采訪函至海倫堡方面，但是截至發(fā)稿，仍未收到回復。

    兩次申請上市“失效”

    海倫堡1998年創(chuàng)立于廣州，其前身為廣東中頤投資集團有限公司，業(yè)務涉及住宅地產、商業(yè)地產及運營、物業(yè)管理和文化創(chuàng)意產業(yè)商業(yè)四大板塊。

    作為廣州老牌房企，海倫堡至今20年，業(yè)務規(guī)模還在百億規(guī)模徘徊。2014年樓市量價齊升，房企紛紛高杠桿、高周轉大干快上，海倫堡卻選擇了一條求穩(wěn)路線——放棄高端路線，產品定位下沉，轉向二三四線城市低價拿地，審慎擴張。

    由于項目布局比較冷僻，后期銷售比較困難，制約了海倫堡的擴張步伐。2015年，海倫堡營收僅98.02億元，尚未突破百億關口。

    2016年，海倫堡啟動戰(zhàn)略升級，確定了三年沖刺千億的業(yè)績目標，希望通過產融結合、多輪并進的方式，快速擴張規(guī)模。當年，海倫堡銷售金額達到185.7億；2017年達到351.1億元，連續(xù)兩年大幅增長。

    2018年10月22日，海倫堡第一次正式遞交上市申請，以“失效”敗北。近日，據香港聯交所消息，海倫堡于今年5月2日重新上交的上市申請文件呈現“失效”狀態(tài)。這已經是海倫堡上市申請第二次“失效”。

    對于兩次申請上市“失效”，海倫堡回應稱“根據香港聯交所規(guī)定，申請資料在遞交6個月后，失效是正常情況，另外也和聯交所、證監(jiān)會運營效率放低也有關系，重新遞交一下就可以了”。至于什么時候會再次重新提交上市申請文件，海倫堡表示“公司內部有自己的節(jié)奏，還是以公告口徑為準”。

    從港交所披露的信息看，海倫堡赴港上市之路仍無新進展，年內想上市已無可能。

    加速擴張負債攀升資金回籠承壓

    海倫堡2016年提出“三年千億”，從過往三年來看，海倫堡業(yè)務實現大幅增長，主要利潤來源就是物業(yè)銷售及商業(yè)物業(yè)租金。2016年至2018年，海倫堡物業(yè)銷售取得的收入分別為141.23億元、142.20億元及173.70億元，占總收益比例分別為99.3%、99.1%及99.2%；商業(yè)物業(yè)租金方面分別為1.05億元、1.35億元及1.47億元。

    招股書數據顯示，2016年至2018年，海倫堡總收益分別為142億元、143億元、175億元，復合年增長率為11.0％。不過，海倫堡連續(xù)三年毛利率下降，同期毛利率分別為18.5％、23.0％及26.4％；純利率分別為20.4％、13.8％及12.9％。

    克而瑞銷售排行榜顯示，2019年前10個月，海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元，這不僅距離其2016年時提出的“三年千億”目標尚遠，其后的2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。值得一提的是，海倫堡2018年定下的銷售目標是500億元，也就是說，公司2018年銷售目標完成率僅為72%。

    嚴躍進也認為：“2018年海倫堡銷售表現一般，規(guī)模非常小，僅從這個角度來看，2019年想破千億非常困難”。

    此外，地產業(yè)務線普遍集中在三四線城市的海倫堡，去年8月底土儲面積占比達到40.8%，土儲貨值超過千億，但在當前樓市低迷，無疑要承受巨大的資金鏈壓力。

    據悉，海倫堡資產負債率由2016年72.12％上升至2018年78.65％，凈資產負債率也逐年升高，從2016年的69.4%增長至2017年的83.4%到2018年達133.7%，兩項指標均超過了行業(yè)中位數。未償還借款總額也在逐年增加，2016-2018年三年間，分別為128.74億元、205.04億元及283.07億元，截至2019年2月28日進一步增至303.59億元。

    為了緩解資金緊張，海倫堡不斷加快了融資步伐，2018年12月發(fā)行10億元私募公司債券，年利率為7.8％；2019年1月，海倫堡全資子公司發(fā)行非公開定向債務融資工具，本金總額2500萬元，年利率高達13.2％：2019年10月15日，海倫堡有一筆規(guī)模為3億美元的債權在新加坡證券交易所上市，利率高達12.875％。

    融資成本也進一步上升，根據招股書顯示，2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別為8.6％、7.9％、8.8％。根據相關監(jiān)測數據顯示，64家重點房企去年平均融資成本為6.65％。

    借錢容易還錢難，海倫堡償債能力同樣堪憂，2018年，其調整后的速動比率由2017年的0.72降至0.67，調整后的現金比率由2017年0.23降至0.18，兩項指標均位于行業(yè)四分之一分位數之下，這意味著海倫堡短期償債能力較差。而長期償債能力由2016年的0.78降至2017年0.67后，2018年仍維持在0.67的水平，同樣不及行業(yè)中位數。

    業(yè)內認為，在樓市低迷，當下中小房企普遍遭遇融資瓶頸。海倫堡此次赴港IPO，主要目的便是打通融資渠道，為擴張規(guī)�；I措資金。

責編：ZB