陳啟宗：管理層須恪守高端商業(yè)地產(chǎn)5個(gè)基因

    長(zhǎng)江商報(bào)記者 蔡靜 綜合報(bào)道

    一如過去20余年百余篇《致股東函》，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，繼續(xù)用自己的文字與股東交流。

    在致股東函中，陳啟宗洋洋灑灑，從世界格局、全球貿(mào)易到所處的市場(chǎng)以及所制定的營(yíng)商模式闡釋了自己的策略。

    “自1992年進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來，我們的表現(xiàn)一直優(yōu)異，本人預(yù)期前景會(huì)更加美好�！标悊⒆趯�(duì)恒隆在內(nèi)地的發(fā)展如是描述。在他看來，恒隆的前景與外圍的環(huán)境迥然相反，外部形勢(shì)環(huán)境每況愈下，而恒隆的前景則“一片光明”，有些核心業(yè)務(wù)甚至“非常理想”。

    這個(gè)自稱“會(huì)賺長(zhǎng)線的錢”的企業(yè)家，對(duì)恒隆做了哪些長(zhǎng)線布局？從這份信函中或許可以找到答案。

    消費(fèi)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁

    每年恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗致股東的信函，或許是香港上市公司定期報(bào)告里最有“嚼”勁的一份報(bào)告。

    9月11日，香港物業(yè)發(fā)展商恒隆集團(tuán)有限公司(恒隆集團(tuán)，00010.HK)及恒隆地產(chǎn)有限公司(恒隆地產(chǎn)，00101.HK)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)。

    業(yè)績(jī)顯示，截至2019年6月30日的六個(gè)月，恒隆集團(tuán)收入下降17%至港幣45.05億元，因無物業(yè)銷售收入入賬所致。股東應(yīng)占純利增加22%至港幣37.09億元，包括出售非核心投資物業(yè)所得收益。每股盈利相應(yīng)上升至港幣2.72元。倘扣除物業(yè)重估收益及所有相關(guān)影響，股東應(yīng)占基本純利躍升59%至港幣23.24億元。每股基本盈利相應(yīng)增加至港幣1.71元。

    與業(yè)績(jī)發(fā)布的同時(shí)，恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗親筆致股東公開信也如約而至，回顧過去六個(gè)月，陳啟宗認(rèn)為，中美貿(mào)易摩擦恒隆內(nèi)地業(yè)務(wù)亦受到影響，但并非負(fù)面。

    根據(jù)一項(xiàng)具影響力的研究顯示，在中國國民購買的所有高端時(shí)尚產(chǎn)品中，僅有略超過四分之一是在國內(nèi)交易。這個(gè)數(shù)字在未來六年有望增長(zhǎng)至約50%。此外，預(yù)計(jì)同期的總銷售量會(huì)翻倍。這幾乎是四倍的增長(zhǎng)。然而，一位頂級(jí)歐洲時(shí)裝品牌的高層告訴我們，這組數(shù)字有些保守。這對(duì)恒隆來說是莫大的喜訊，最近的收入增長(zhǎng)和頂級(jí)時(shí)裝品牌的近期經(jīng)驗(yàn)均可引證這一點(diǎn)。

    將恒隆的購物商場(chǎng)過去六個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與去年同期進(jìn)行比較，上海的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入都保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。已經(jīng)完成資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的上海的港匯恒隆廣場(chǎng)北座實(shí)現(xiàn)相若的增長(zhǎng)。當(dāng)主樓南座明年開業(yè)時(shí)，預(yù)計(jì)將會(huì)錄得同等增長(zhǎng)。

    另一座五星級(jí)購物商場(chǎng)——無錫的恒隆廣場(chǎng)，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)25%和26%。隨著若干高端品牌的進(jìn)駐，大連的恒隆廣場(chǎng)的零售額及租金收入分別躍升27%和30%。往后的幾個(gè)月會(huì)有更多品牌進(jìn)駐。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)（預(yù)計(jì)不久將同樣升級(jí)至五星級(jí)）的零售額及租金收入分別增長(zhǎng)11%和12%。次高端物業(yè)──沈陽的皇城恒隆廣場(chǎng)業(yè)績(jī)也非常出色，零售額及租金收入分別增長(zhǎng)29%和23%。

    這組業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)證實(shí)了中國國內(nèi)消費(fèi)表現(xiàn)良好，特別是奢侈品消費(fèi)方面。這與相關(guān)報(bào)告以及在中國營(yíng)運(yùn)的主要時(shí)裝品牌的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相符。目前為止，增長(zhǎng)勢(shì)頭似乎非常強(qiáng)勁，且連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

    以內(nèi)地預(yù)期租金增幅彌補(bǔ)差距

    展望未來，陳啟宗闡釋目前所處的市場(chǎng)以及所制定的營(yíng)商模式：在中國經(jīng)濟(jì)蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購物商場(chǎng)為核心的世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，并加以管理以作長(zhǎng)期出租，而該等購物商場(chǎng)須為其細(xì)分市場(chǎng)中的龍頭。

    中國有121個(gè)大都市人口逾百萬(相對(duì)于美國有9個(gè))，92個(gè)城市人口逾300萬、78個(gè)人口逾500萬、13個(gè)人口逾1000萬。北京、上海、廣州和深圳等一線城市的購買力非常強(qiáng)勁，而二線城市的龍頭如杭州和武漢等的購買力也增長(zhǎng)迅速。陳啟宗說，恒隆集團(tuán)在內(nèi)地扎根28年，目前只在9個(gè)大都市發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)有的策略，估計(jì)至少有20個(gè)其他的大都市可以考慮發(fā)展。

    對(duì)于拿地，陳啟宗認(rèn)為，除非該城市位列所有二線城市中的前三分一，甚至前四分一，否則不會(huì)考慮。再者，即使該城市符合恒隆集團(tuán)所有的嚴(yán)格要求，但除非“地塊是市內(nèi)最好的(不僅僅是我們?cè)谑袃?nèi)能找到的地塊中最好的)，否則我們?nèi)匀粫?huì)不為所動(dòng)”。

    陳啟宗說，要取得成功，管理層必須恪守高端商業(yè)(特別是零售)地產(chǎn)業(yè)的5個(gè)基因，即最佳的位置、充足的土地面積、合理發(fā)展大綱、妥善的設(shè)計(jì)和優(yōu)良的施工。時(shí)間跨度必定較長(zhǎng)且需要耐心。必須做好等待的準(zhǔn)備，良久地按兵不動(dòng)，伺機(jī)而行。對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是必要的，且須隨著時(shí)間的推移取得經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。盡管犯錯(cuò)在所難免，但須竭盡所能避免重大失誤。所有這些守則構(gòu)成達(dá)至成功至關(guān)重要的思維方式。這確實(shí)很難執(zhí)行。

    陳啟宗表示，內(nèi)地租務(wù)表現(xiàn)應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)。

    上海恒隆廣場(chǎng)的租金應(yīng)持續(xù)穩(wěn)步上升，而上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃一旦完成，將很快進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

    上海以外的物業(yè)將保持目前的上升勢(shì)頭，原因如下：第一，奢侈品零售行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。第二，多個(gè)商場(chǎng)的租戶組合正在進(jìn)一步向高端市場(chǎng)發(fā)展，有許多世界頂級(jí)時(shí)裝品牌新加入。該集團(tuán)與這些品牌最近已簽訂或不久會(huì)簽訂近60份租賃合約，其中約70%與上海以外的購物商場(chǎng)簽訂。第三，開業(yè)數(shù)年后，營(yíng)運(yùn)開支應(yīng)穩(wěn)定下來，使更多收入轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增長(zhǎng)。最后，恒隆集團(tuán)將在未來12個(gè)月為物業(yè)組合增建大量空間。

    昆明恒隆廣場(chǎng)及其摩天辦公樓都將開業(yè)，待所有奢侈品牌均已進(jìn)駐，正式開幕典禮將于明年第二季度舉行。

    今年9月，恒隆集團(tuán)在內(nèi)地的首家酒店——位于沈陽的市府恒隆廣場(chǎng)的五星級(jí)沈陽康萊德酒店。

    無錫恒隆廣場(chǎng)的第二座辦公樓將很快開業(yè)，在悉數(shù)租出之前，預(yù)計(jì)租金不會(huì)大幅上升。

    從2022年上半年開始，恒隆集團(tuán)在上海以外的第一座住宅大樓——武漢的恒隆廣場(chǎng)——預(yù)計(jì)將會(huì)開售。無錫恒隆廣場(chǎng)的首兩座住宅大樓將于隨后的一年之內(nèi)開售，之后便是沈陽市府恒隆廣場(chǎng)和昆明恒隆廣場(chǎng)的住宅大樓。

    “在2019至2025年的7年時(shí)間，預(yù)期新建成的總樓面面積共266萬平方米，即每年接近38萬平方米。這相比上一個(gè)的7年期要多出40%�！�

    陳啟宗說，總而言之，本人預(yù)期前景可期，唯一令人失望的是香港。我們會(huì)竭盡所能，以內(nèi)地預(yù)期租金的增幅彌補(bǔ)差距。

    恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗。視覺中國圖

責(zé)編：ZB