8月土拍降溫：流拍加劇 溢價率連續(xù)三個月下跌

長江商報訊（記者 江楚雅）7月底，政治局會議重申“房住不炒”，并首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的宏觀背景下、及受融資渠道收緊影響，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎，流拍現(xiàn)象明顯加劇，溢價率也連續(xù)三個月下滑，其中不乏部分優(yōu)質(zhì)地塊低溢價甚至底價成交。

根據(jù)CRIC對8月上旬監(jiān)測的土地市場數(shù)據(jù)來看，流拍加劇、溢價率下滑這一趨勢在8月份依然延續(xù)，土地市場降溫顯著。

鑒于整體溢價率已經(jīng)接近10%左右的歷史低位，克而瑞預(yù)計未來進一步下滑的空間不大，大概率會持續(xù)低位運行；流拍方面，當前商品房市場去化速度滯緩，在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下，受資金壓力的影響，房企拿地態(tài)度將更為謹慎，流拍或?qū)⑦M一步加劇。但對于資金面相對寬裕的企業(yè)而言，隨著土拍熱度的持續(xù)降溫，下半年或不失為補倉拿地的好時機。

下半年流拍現(xiàn)象明顯增多 市場分化加劇

由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊，導(dǎo)致企業(yè)拿地更加謹慎，7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月有明顯上升。并且流拍加劇的趨勢在8月份依然延續(xù)，截止8月11日，重點城市已經(jīng)有26塊土地流拍，環(huán)比7月同期近乎翻番，土地流拍有加劇之勢。

就流拍土地城市分布情況來看，總體分布較散，常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關(guān)、臺州等三四線城市均有土地流拍，但數(shù)量相對較少。當然，除了三四線城市以外，昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點城市或多或少均有土地流拍，其中昆明、成都兩城流拍現(xiàn)象最為嚴重，流拍土地數(shù)量居于前列。

克而瑞分析稱，總的來看，造成土地流拍有多方面的原因，首先，絕大部分是由于房企報價未達出讓底價所致，主要是由于房企前兩年拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此出價極其謹慎，尤其是上半年地市較熱的常州、南通等城市這種現(xiàn)象尤為嚴重，部分地塊甚至出現(xiàn)了部分地塊無人競標的情況。

此外，由于上半年地市熱度高漲，政府對于土地出讓的心理價位偏高，而在供地指標偏緊的大背景下，政府比較惜售，譬如昆明，7月份流拍的35宗土地均是政府主動中止交易所致，以巫家壩18宗地塊為例，起價97億，如能全部成交，昆明又將制造一地王，而在當前的政策嚴控背景之下，中止出讓似有惜售之意。也有相當一部分土地未成交是為控熱度、政府主動撤牌導(dǎo)致。

溢價率連續(xù)三月下調(diào)

在政策嚴控、融資收緊背景下，土地市場熱度明顯回落，溢價率連續(xù)三個月下滑，7月份300城溢價率已經(jīng)降至12.9%。單就重點監(jiān)測城市來看，7月份溢價率降至14%，較6月份下降了8個百分點。

從8月上旬數(shù)據(jù)也可看出，這一降溫趨勢由加劇之勢，溢價率降至8%，究其原因，一方面是因為“限地價、限房價”等土拍規(guī)則的壓制，另一方面也受融資收緊的影響，企業(yè)拿地熱情不及二季度，近期成交的土地中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價甚至底價成交的案例。

以南京邁皋橋G41地塊為例，盡管該地塊區(qū)位優(yōu)越、配套完善，但該地塊僅僅經(jīng)過8輪競拍，就被高科以5.2億元拿下，樓面地價16268元/㎡，未達到最高限價。南京同日成交的另外3幅宅地也均未達最高限價成交，樓板價相較前期同區(qū)位的土地，也有明顯下調(diào)，土地市場回歸理性。

就重點監(jiān)測城市來看，溢價率依然處于較高區(qū)間的城市為合肥、金華、東莞、南通、南寧，5城溢價率均超30%，市場熱度依然處于高位，這些城市或是受人才新政利好，譬如合肥、南寧，或是受規(guī)劃利好，譬如東莞、南通、金華，強大的需求支撐著商品房市場，因此土地市場也延續(xù)在較高的熱度。

但絕大多數(shù)城市溢價率較二季度由明顯下降，其中表現(xiàn)較為突出的當屬濟南、青島、鄭州等二線城市，溢價率均處于低位，均低于2%，值得注意的是，這些低溢價城市也是二線城市中流拍較為嚴重的城市，土地趨冷趨勢已經(jīng)從三四線城市蔓延至二線城市，范圍逐漸擴大。

責編：ZB