銀行收緊地產(chǎn)融資額度 并購貸款穿透監(jiān)管或很快在全國推開

2018年，監(jiān)管進一步規(guī)范各類地產(chǎn)融資，嚴查違規(guī)的房地產(chǎn)融資行為，各地銀行對房企的授信額度也在不斷收緊，四大行不少分支機構(gòu)、還有一些股份行新增的房企授信業(yè)務(wù)都比較緊張，同時項目的準(zhǔn)入更為嚴格，開發(fā)貸必須滿足“432”條件；并購貸款也在收緊，目前上海監(jiān)管已經(jīng)發(fā)文需要進一步規(guī)范并購貸款，或很快在全國推開。

房企融資收緊

華創(chuàng)證券宏觀團隊近期對全國六十多家國有、股份制、城市與農(nóng)村商業(yè)銀行負責(zé)信貸業(yè)務(wù)的高管進行調(diào)研，了解信貸官對 2018年一季度信貸資金的供需狀況看法。調(diào)研結(jié)果顯示，大部分信貸官表示一季度信貸額度偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度減少，東南沿海、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸需求需求較強。48%的信貸官認為房地產(chǎn)開發(fā)貸需求在一季度將上行，其中西部地區(qū)需求強烈，有75%的信貸官這么認為，中部僅有25%的信貸官認為會上升，而認為會下行的信貸官占比達到35%。

記者從多家銀行對公業(yè)務(wù)人士獲悉，四大行不少分支機構(gòu)、還有一些股份行新增的房企授信業(yè)務(wù)都比較緊張，有些已經(jīng)沒有額度了。存量業(yè)務(wù)也要看利率，利率低不一定會續(xù)作。除此之外，即便有額度對房企的審核也非常嚴格。

“不是絕對的不能做，要看看項目，如果額度緊張，就給好的項目，例如一些開發(fā)商資質(zhì)好的，資金好回收的這種。但無論如何項目準(zhǔn)入很嚴格，要嚴查是否存在假按揭、假征信、資金挪用等合規(guī)問題�！币晃恢袊�銀行某地方分行的對公業(yè)務(wù)人士對記者表示，以前有開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數(shù)額較大的行為，類似的做法嚴查后發(fā)現(xiàn)存在一律不予批款。

近日，銀監(jiān)會部署的22條重點整治領(lǐng)域“點名”了違反信貸政策和違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的亂象，其中包括將整治違規(guī)將表內(nèi)外資金直接或間接、借道或繞道投向股票市場；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

“拿地融資去年就不讓做了，開發(fā)貸必須滿足“432”條件，即房地產(chǎn)項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發(fā)資質(zhì)等條件�！币晃还煞菪械膶�公業(yè)務(wù)人士表示。

并購貸款也在收緊

今年1月底，上海銀監(jiān)局向上海地區(qū)各商業(yè)銀行、財務(wù)公司發(fā)布4號文——《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，明確房地產(chǎn)土地項目公司并購需要穿透監(jiān)管，4號文是對2015年下發(fā)的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》（下稱“指引”）進一步強調(diào)。

在指引中，并購貸款是指商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款。根據(jù)上述指引要求，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上；并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

據(jù)了解，給還處于生地狀態(tài)下的土地項目發(fā)放并購貸款，這類資金很有可能被挪用至土地出讓金繳納，即便是通過橋方資金先行墊付，也是一種貸款置換行為。另外近年來房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)的現(xiàn)象漸漸多起來，該種行為的合法與否出現(xiàn)爭議，不少律師界人士認為企業(yè)選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)則可以避開審查，即使不具備相關(guān)的資質(zhì)也能夠以較低成本拿到土地并且進行開發(fā) 國家如不能夠及時監(jiān)控此種行為，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范運行和長足發(fā)展，國家為遏制房價過高過快增長、調(diào)控房地產(chǎn)市場、壓縮房地產(chǎn)泡沫的宏觀政策也將難以發(fā)揮其積極作用。

另外，4號文還表示，上海銀監(jiān)局轄內(nèi)商業(yè)銀行并購貸款快速增長，其中投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項目并購的占比較高，這與《指引》有關(guān)審慎發(fā)展并購貸款的導(dǎo)向不符，要求銀行下一步按照《指引》嚴格執(zhí)行。

一位非上海區(qū)域商業(yè)銀行的對公業(yè)務(wù)人士表示，目前他所在的銀行還沒有收到正式通知要收緊并購貸款，但他認為一個地方能出文證明政策是有這個導(dǎo)向的，其它地區(qū)遲早會出文件，估計很快會在全國推開。即便還沒發(fā)文，銀行對并購貸款的發(fā)放也非常謹慎。“現(xiàn)在不是說你在發(fā)文前做就沒事了，監(jiān)管不是既往不咎的，要查的時候也會查你存續(xù)的業(yè)務(wù)的。”該人士說。

（經(jīng)濟觀察網(wǎng)）

責(zé)編：ZB