樓市調(diào)控不“歇腳” 全國50城限售

長江商報消息 深圳擬出讓一住宅地塊限售期5年，一線城市不限售局面現(xiàn)松動

本報訊（記者 江楚雅）“北上深不限售”的局面或許已開始改變，一線城市深圳發(fā)出了限售信號。日前，一則消息引發(fā)廣泛關(guān)注，深圳擬于2018年2月1日出讓的住宅用地，附加條件是“限售期5年”，這是繼廣州之后第二個限售的一線城市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，包括廣州等城市，2017年全國限售城市擴(kuò)大到50個，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（2—10年不等）后才可以再上市。

易居研究院研究副院長楊紅旭在接受長江商報記者采訪時表示，2017年房地產(chǎn)市場需求端的抑制導(dǎo)向顯著，限售就屬于創(chuàng)新性的管制政策，體現(xiàn)了房住不炒的政策導(dǎo)向。包括限售、限價在內(nèi)的措施已經(jīng)使得商品房炒房的屬性大大降低，無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效，限購、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。

5年限售期首現(xiàn)一線城市

2017年3月30日，廣州頒布“限售令”：居民家庭新購買的住房（含二手房），須滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。12月30日，深圳宣布將在一塊于2月1日出讓的住宅用地上施行限售政策，限售期為5年，成為繼廣州之后第二個限售的一線城市。

值得注意的是，在北上深三大一線城市，一直沒有針對普通商品房實施限售。此次深圳推出的“限售令”只是針對特定地塊，而不是針對全市新房交易，更沒有針對二手房。即便是如此，也意味著“北上深不限售”的局面或已開始改變。

作為長效機(jī)制重要組成部分，限售政策將向更多的城市蔓延，房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的一線城市也不會是例外。未來，限售或?qū)⑻娲�控制預(yù)售證等臨時手段來調(diào)節(jié)樓市。目前來看，限售調(diào)控還在繼續(xù)升級、加碼，且對特別是最近房價依然上漲的城市，調(diào)控對購房者心理影響逐漸顯現(xiàn)。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，買房后持有一定年限方可賣出，使持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)可能性驟降，相當(dāng)于在一定時間范圍內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。

 限售政策向三四線城市深入

2017年3月，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局等六部門發(fā)布樓市新政：新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。這是全國首次出臺的限售政策。

隨后全國多個熱點城市紛紛出臺類似政策，包括部分三四線城市也開始嘗試限售政策。如無錫規(guī)定，購買住房（含二手住房）在取得不動產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓；法人單位購買住房（含二手住房），在取得不動產(chǎn)權(quán)證3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。嘉興規(guī)定，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

元旦期間，湖北鄂州葛店、花湖出臺限購又限售政策，鄂州是繼孝感之后湖北第三個限購、限貸城市，并且是繼襄陽之后湖北省第二個“限售”的城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，包括廣州等城市，2017年全國限售城市擴(kuò)大到50個，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（2—10年不等）后才可以再上市。

長江商報記者觀察限售的版本發(fā)現(xiàn)，很多城市規(guī)定了購房者在取得不動產(chǎn)權(quán)證書的兩年內(nèi)，相關(guān)房源是不允許轉(zhuǎn)讓和交易的，也不允許辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。這實際上是在房屋二次交易中增加了流通環(huán)節(jié)的管控，進(jìn)而增加了房屋持有的成本。對于購房者來說，房屋的轉(zhuǎn)讓時間延長，很難做到快進(jìn)快出，套利空間也減小了。這對于打擊各類投資投機(jī)炒房需求是有積極作用的。

楊紅旭認(rèn)為，對于部分三四線城市來說，不限購而限售的做法，綜合考慮了去庫存和控房價的雙重目標(biāo)，也是穩(wěn)定市場的一種暫時性手段。預(yù)計后續(xù)隨著此類政策的推進(jìn)，部分限售房源會轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房源，進(jìn)而增加租賃市場的供應(yīng)。

◎相關(guān)新聞

武漢新房成交量

連續(xù)7年穩(wěn)居全國三甲

本報訊（記者 江楚雅）中國指數(shù)研究院2日發(fā)布的研究報告顯示，2017年，武漢新建商品住房成交達(dá)2040萬平方米，連續(xù)7年穩(wěn)居全國三甲。開盤去化率達(dá)91%，土地成交1531億均創(chuàng)歷史新高。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，“大武漢”的城市規(guī)劃，以及國家中心城市的無懸念落定等，實際上都有助于武漢城市投資機(jī)會的擴(kuò)大。在各種調(diào)控政策影響下，2018年武漢樓市整體將保持穩(wěn)中有升的發(fā)展勢頭。

根據(jù)監(jiān)測，漢陽、江夏、洪山區(qū)成最熱置業(yè)區(qū)域，武漢住宅開盤去化率、日光盤數(shù)量均創(chuàng)歷史新高。2017年，武漢累計推出134545套住房，去化122552套，去化率91%，全年日光盤超200個。同時，中國房企銷售超過千億規(guī)模的16家房企全部落地武漢，推動武漢土地市場供銷兩旺，全年出讓成交1531億，同比增37%，位居全國第四，建筑面積4542萬平方米，高居全國第一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，武漢2017年11月新房價格與2016年同期相比，僅上漲0.1%。即武漢11月份新房價格，基本回到2016年同期水平。但據(jù)記者了解，這并不能說服廣大購房者。對此，中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政分析認(rèn)為，首先，區(qū)域發(fā)展差異極大，不能用平均值解釋房價。其次，官方統(tǒng)計是涵蓋保障房的，這與買房人感受有差異。根據(jù)以往經(jīng)驗，保障類住房（經(jīng)濟(jì)房、限價房、福利房等）占到總量的10%左右，拉低效應(yīng)客觀存在，“最重要一點，目前的房價統(tǒng)計，主要針對毛坯房，裝修部分不計。根據(jù)市場推盤來看，武漢市場裝修房基本占到七成以上。裝修標(biāo)準(zhǔn)不等，以100平米來算，15萬—50萬元的成本，這是買房人必須承擔(dān)的實際成本”。

報告認(rèn)為，2017年，武漢繼續(xù)實施限購限貸限價政策，除了毛坯房預(yù)售價格管控之外，還在全國率先對精裝修標(biāo)準(zhǔn)實行指導(dǎo)價，由于剔除了裝修因素，也使得市場價格實現(xiàn)了穩(wěn)定。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實際情況看，這有利于購房者積極入市，降低購房成本，有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2017年房地產(chǎn)市場需求端的抑制導(dǎo)向顯著，限售就屬于創(chuàng)新性的管制政策，體現(xiàn)了房住不炒的政策導(dǎo)向。

——易居研究院研究副院長楊紅旭

責(zé)編：ZB