行業(yè)洗牌 整合求生 初創(chuàng)車企和中小房企警鐘同時響起

編者按：5年前，宏觀經(jīng)濟專家鄭新立曾斷言：汽車、住房這兩大消費熱點，應(yīng)當(dāng)是支撐未來10到20年中國市場繁榮和經(jīng)濟發(fā)展的兩個支柱。

不過，在如今房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場整體趨穩(wěn)的形勢下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍已非易事。尤其從2016年底，全國多個熱點城市要求開發(fā)商必須以自有資金拿地以來，囊中相對羞澀的中小開發(fā)商通過傳統(tǒng)招拍掛方式拿地愈發(fā)困難。

與中小房企稍顯不同的是，在向新能源汽車時代轉(zhuǎn)變的過程中，新的造車勢力不斷增加，并在最近兩年處于激增之中。

初創(chuàng)車企與中小房企的共同之處是，誰將在這場行業(yè)洗牌中生存下去？問題的答案或許和他們正面臨的遭遇——整合求生。

“考察幾十個房產(chǎn)項目，成功收購的也就一二個”

一線城市的土地市場，幾乎難覓中小開發(fā)商的身影，這一趨勢在不斷向部分二線城市蔓延。

鄭州升龍置業(yè)一位人士表示，從2016年一線地產(chǎn)商開始涌入鄭州土拍市場以來，中小開發(fā)商拿地變得更加困難了。

對當(dāng)前獲取土地的方式，三盛集團董事長林榮濱表示：“我們的項目85%-90%來自并購。”由于公開招拍掛市場競爭激烈和成本相對較高，三盛集團更傾向于通過并購獲取項目，而非通過招拍掛市場直接拿地。

在房地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的背景下，今年9月前后，三盛集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺三盛控股通過借殼登陸港交所完成上市，同時，三盛集團與三盛控股合資成立三盛資本，主要為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地和開發(fā)提供資金支持。

今年8月，三盛集團先后分別以5.49億元和8640萬元收購香港中盛置業(yè)90%股權(quán)和章丘正大天源80%股權(quán)，從而獲取了平潭2個商住項目近20萬平方米土地，在濟南章丘獲得總建筑面積24.11萬平方米的3個房地產(chǎn)項目及1幅面積6萬平方米的土地。

林榮濱表示，在獲取土地方面，與招拍掛拿地相比，通過并購獲取土地的方式更為復(fù)雜，但如果操作得當(dāng)，所獲取的利潤也更為可觀，林榮濱計劃，規(guī)模達到500億元的時候，要實現(xiàn)一般房企1500億元規(guī)模的利潤。

這就對三盛在獲取土地、控制成本和凈利潤等方面提出更為嚴苛的要求，三盛方面表示，目前三盛的利潤率在15%-20%，這一毛利率的表現(xiàn)得益于土地的并購把控與風(fēng)險測算。

三盛在并購項目方面有專門的團隊，這個團隊匯集了相關(guān)法律、財務(wù)等方面的人才，針對全國熱點區(qū)域撒網(wǎng)式考察，林榮濱稱，“首先看城市人口結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)是不是有消費潛力，接下來就看位置，包括距離市中心位置、周邊各方面生活配套，不同城市標(biāo)準(zhǔn)也不同。”

選擇好并購對象后，開始與對方進行深入接觸，包括項目資產(chǎn)、負債等財務(wù)狀況以及是否存在司法糾紛，然后財務(wù)和法務(wù)等相應(yīng)部門會對項目成本、盈利等進行核算，并對潛在的市場風(fēng)險進行綜合評估。

在收購一個項目時，通常需要經(jīng)過三道審核：第一是拓展團隊通過綜合評估確定收購目標(biāo)；第二匯總開發(fā)部門和營銷部門意見，看項目適不適合做、未來好不好賣；最后由董事長和董事會拍板決定。

據(jù)林榮濱介紹，由于市場競爭激烈及符合條件的項目較少，通常尋找到合適并購對象并不容易，“有時候考察幾十個項目后，成功收購的也就一二個，還需要進行精準(zhǔn)的核算，如果賬算不過來，再好的項目也得放棄�！�

中小房企往往具備商業(yè)之外的資源

如果說三盛獲取項目的主要方式是并購，那么還有一些中小房企是通過合作拿地的方式來獲取項目，以鄭州市場最大的舊城改造開發(fā)商升龍置業(yè)為例，其從2006年進入鄭州市場以來，幾乎所有項目均來自舊城改造。

上述升龍人士表示，通常舊改項目主要通過一二級聯(lián)動方式開發(fā)，但是隨著大開發(fā)商不斷加入二級市場，舊改開發(fā)商在二級市場拿地成本激增，“從去年開始，我們就對舊改項目進行收尾了，原有項目繼續(xù)開發(fā)，不再增加新項目。”

不僅在鄭州，在全國房地產(chǎn)市場，舊城改造也是升龍置業(yè)主要的開發(fā)模式，鄭州市場在整個公司占據(jù)著絕對的位置。

按照升龍置業(yè)計劃，在停止舊改項目后，會繼續(xù)通過招拍掛市場獲取凈地項目，不過，至今升龍在鄭州土地拍賣市場幾乎顆粒無收，在全國土地市場也鮮有斬獲。“一線房企和本地國企基本主導(dǎo)土拍市場，我們想要參與進去比較困難。”

據(jù)鄭州當(dāng)?shù)厥煜ど�龍的人士介紹，升龍在鄭州的舊改市場中，拿的都是其他開發(fā)商不敢碰或者不愿碰的項目，雖然因此成為鄭州舊改領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，但由于舊改本身的復(fù)雜性，其所受爭議也大。升龍方面也承認“在擴張過程中太在意發(fā)展速度而忽略了對產(chǎn)品的追求和客戶的需求”。

閩系房企福晟謙祥也是鄭州舊改市場重要一員，舊改之外，雖然其有業(yè)內(nèi)較為熟知拿地“飛虎隊”，但除了與萬科合作在鄭東新區(qū)獲得一個商辦項目外，近年在鄭州土拍市場也難有露面機會。

鄭州一位開發(fā)商高管表示，雖然中小開發(fā)商與大開發(fā)商在公開的土地市場難以匹敵，但是很多中小房企均在本地深耕多年，往往具備商業(yè)之外的資源，這也為其和大開發(fā)商合作開發(fā)項目打下基礎(chǔ)，“尤其在舊改項目后續(xù)開發(fā)上，合作機會還是比較多的�！�

“未來能夠活下來的新造車企業(yè)僅有三四家”

在向新能源汽車時代轉(zhuǎn)變的過程中，新的造車勢力不斷增加，并在最近兩年處于激增之中。

11月23日，博世中國投資有限公司執(zhí)行副總裁徐大全向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示，根據(jù)博世的統(tǒng)計，目前中國新的造車企業(yè)已經(jīng)突破了60家，并還在不斷增多。作為全球最大的汽車零部件商之一，博世中國認為新的造車企業(yè)也給企業(yè)帶來了新機遇，博世中國在23日特意舉辦了一場“造車新勢力技術(shù)洽談會”，邀請約30家新造車企業(yè)進行交流。

但對于新造車企業(yè)，風(fēng)險是看得到的。徐大全向記者表示，零部件商對于這些新造車者的風(fēng)險是有清晰的評估的，而他們主要的合作方式也是將成熟的產(chǎn)品提供給新造車企業(yè)，而不會貿(mào)然采取聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)品的模式�！昂茈y預(yù)測哪些企業(yè)能成長起來，因為初期是完全看不出來的，只有當(dāng)產(chǎn)品上市之后才能從市場反應(yīng)中來預(yù)測�！毙齑笕�向記者表示。

原上汽集團CFO、上汽金融事業(yè)部總經(jīng)理谷峰，在今年年初正式加盟愛馳億維，并成為公司聯(lián)合創(chuàng)始人和CEO。谷峰在當(dāng)日論壇上表示，新造車企業(yè)目前蜂擁而至，但最終淘汰率可能非常驚人�！靶略燔嚻髽I(yè)最終不是死于資金問題，而是死于產(chǎn)品。我認為，未來能夠活下來的新造車企業(yè)可能僅有3-4家�！惫确灞硎�。不過，當(dāng)天一位與會的業(yè)內(nèi)人士認為，3-4家能夠存活也算是比較樂觀的預(yù)測�！叭绻�能產(chǎn)生出1-2家成功的企業(yè)，已經(jīng)算是很不錯的。”

拿到純電動車生產(chǎn)資質(zhì)只是階段性勝利

從目前來看，有一些造車項目已經(jīng)在逐步退出。比如2014年推出的地平線汽車目前已經(jīng)很難看到消息，而之前就被曝出吃過散伙飯，即將消失的PPT造車鼻祖游俠汽車被西拓工業(yè)集團接盤，互聯(lián)網(wǎng)造車中火爆一時的樂視汽車也由于融資困難成為造車新勢力的負面例子。

而博泰在2015年就已經(jīng)停止了造車計劃，成為第一家出局的互聯(lián)網(wǎng)造車公司。淘汰確實早已經(jīng)開始了。

博世認為，未來出行的趨勢將集中在四個方面，包括電氣化、自動化、互聯(lián)化和出行模式多重化。在博世的預(yù)測中，到2025年，全球?qū)⒂?000萬輛混合動力和純電動汽車行駛在世界各地。博世目前已經(jīng)為電氣化時代的到來進行大量的投資。按照此前計劃，博世每年4億歐元的投資，有超過2000名博世專家正在進行電氣化的研究，并且已經(jīng)獲得了超過30個整車廠的訂單。而中國的新造車勢力，將是這“四化”有力的實踐者。

截至目前，共有15家新造車企業(yè)獲取了新建純電動乘用車生產(chǎn)資質(zhì)，分別是北汽新能源、長江汽車、前途汽車、奇瑞新能源、江蘇敏安、萬向集團、江鈴新能源、重慶金康、國能新能源、云度新能源、知豆、速達、合眾、陸地方舟及江淮大眾。其中有原傳統(tǒng)動力整車廠8家，零部件廠商3家，低速電動車轉(zhuǎn)型企業(yè)、車輛設(shè)計、能源供應(yīng)商各1家。有關(guān)統(tǒng)計顯示，拿到資質(zhì)的15家新能源車企產(chǎn)能共約為117萬輛。

以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為背景的新造車勢力，暫無人入局。實際上，拿到新建純電動乘用車生產(chǎn)資質(zhì)也只是取得階段性勝利。如上企業(yè)還需要通過工信部《乘用車生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品準(zhǔn)入管理規(guī)則》和《新能源汽車生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品準(zhǔn)入管理規(guī)則》的考核，讓產(chǎn)品列入《車輛生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品公告》，才能實現(xiàn)車輛銷售、上牌上路。

今年6月，中國開始暫停新能車生產(chǎn)資質(zhì)的申請，據(jù)媒體報道稱，審批至少會暫停3-6個月，到目前為止，并沒有恢復(fù)的跡象。國家發(fā)改委將對資質(zhì)的審批進行重新審視，并對相關(guān)的技術(shù)條件進行升級。目前，諸如蔚來汽車、小鵬汽車等都已經(jīng)選擇了代工模式生產(chǎn)。新造車者們未來的發(fā)展，或許在從2018年這個產(chǎn)品逐步落地之后算起才能真正看出點趨勢來。

（長江商報記者 黃聰綜合）

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