利率“5”時代 銀行房貸啟動慢跑模式

長江商報消息 房貸平均利率連續(xù)8個月上漲，最高超過5.3%，9成城市超過基準利率

□本報記者 但慧芳

今年6月就計劃買房的劉女士發(fā)現(xiàn)，“開始銀行說沒有折扣，跟基準利率4.9%持平，后來又逐漸超過5%，而后更高，房貸卻還是沒有批下來。”劉女士對長江商報記者無奈地說，銀行放款越來越難，支付的利率越來越高，買房的信心越來越小。

這并非孤例。長江商報記者從多家置業(yè)顧問、銀行房貸負責人處了解到，今年4月以來，出現(xiàn)房貸利率明顯上行趨勢，不僅此前在基準利率基礎上打折的刺激房貸措施取消，而且利率上浮幅度高至10%-15%，二套房甚至有的高達20%-25%。

長江商報記者查詢?nèi)?60房貸數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從今年1月開始，房貸利率出現(xiàn)“8連升”，全國首套房貸款平均利率從4.46%升至5.12%。截止至今年8月，35個納入統(tǒng)計的主要城市，已有32座城市首套房貸款平均利率高于基準利率4.90%，29座城市首套房貸款平均利率超出5%，占比超八成，其中武漢、鄭州、石家莊、哈爾濱首套房平均利率已經(jīng)超過5.3%。

“經(jīng)濟下行時，銀行貸款資金多流向房貸市場等；目前經(jīng)濟逐漸向好時，銀行貸款更多流向公司貸款、企業(yè)貸款，個人消費金融貸款也是熱門，房貸‘大干快干’的時代已經(jīng)過去。”9月9日，一資深銀行人士對長江商報記者表示。

多位銀行房貸人士認為，今年下半年銀行房貸利率下調的可能性較小，利率上浮節(jié)奏可能進一步持續(xù)�！澳壳般y行都在有意識的控制房貸額度，房貸業(yè)務增速將放緩�！�

超八成城市首套房

平均利率超出5%

在多地傳出銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息后，武漢的劉女士也遇到同樣的情況。她在主城區(qū)自購的首套房在某股份制銀行申請住房貸款時，獲批的利率是在基準利率的基礎上上浮10%，而且具體的放款時間遲遲難以確定下來。

據(jù)劉女士計算，房貸利率的上浮將會進一步增加她的購房成本。以貸款100萬元、貸款30年計算，按照等額本息還款法計算，每月應還5307.27元，支付利息91.06萬。如果貸款利率較基準利率上浮10%后，按照5.39%計算，每月應還5609.07元，支付利息101.93萬。兩者相比，利息成本總計高出約10.87萬元，每月月供增加301.8元。

長江商報記者根據(jù)融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月份首套房貸款平均利率上漲10%達到5.39%的已有鄭州、石家莊、哈爾濱三地，武漢8月份首套房貸款平均利率也達到了5.32%的高位水平。

除這4座城市，納入統(tǒng)計的35個主要城市，已有32座城市首套房貸款平均利率高于基準利率4.90%，29座主要城市首套房平均利率超出5%，占比達八成以上，包括北京、廣州、深圳等一線城市以及合肥、南昌、武漢等多數(shù)二線城市。僅上海平均利率略低于基準利率，為4.83%，珠海、�？趦勺�城市平均利率與基準利率4.90%持平。

融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份全國首套房平均利率為5.12%，相當于基準利率4.90%的1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%；同比去年8月上升了15.35%。

這不僅是今年1月以來的連續(xù)8個月的上漲，也是自近兩年以來全國首套房平均利率首次突破5%大關。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，環(huán)比上升0.01%，一改2016年一直呈小幅緩慢下降趨勢，到3月一季度末，全國首套房平均利率為4.49%，相當于基準利率的9.17折，環(huán)比上月上升0.45%。2017年6月二季度末，全國首套房平均利率為6月全國首套房平均利率為4.89%，環(huán)比上升了3.38%，相當于基準利率9.97折。而到7月全國首套房平均利率為4.99%，相當于基準利率的1.02倍，環(huán)比上漲了2.25%，折扣不再且出現(xiàn)利率一定程度的上浮，到今年8月則上浮幅度更大。

成本趨高 個人按揭貸占比降至51.40%

事實上，二套房放貸利率上浮和放貸時間延長現(xiàn)象更為明顯。一位計劃購置二套房的市民曾先生對長江商報記者表示，有銀行二套房的房貸利率已經(jīng)上浮至20%左右，且銀行辦理二套房貸款的積極性還要低于首套房。

有置業(yè)顧問稱，目前二套房的放款時間延遲到3個月或者更長，首套房的放款時間也動輒1-2月。而在2014-2015年前后，利率折扣最低能低到8.2折，放款時間周期僅一周左右。

“4月份以來上漲趨勢很明顯。先是建行等大銀行牽頭上浮房貸利率到10%，而后大、小銀行紛紛跟進�！币晃还煞葜沏y行負責房貸業(yè)務的人士對長江商報記者回憶說。“除上浮10%，很多客戶單還有所選擇，因為額度有限，業(yè)務多�！背�了貸款利率上浮，客戶申請單審核嚴格之外，銀行確實控制了房貸特別是個人按揭貸款的放貸額度。

2017年半年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年25家上市銀行新增貸款總額50057.51億元，其中，新增個人貸款為26527.22億元，個人住房按揭貸款余額合計為17658.09億元，個人住房按揭貸款占個人貸款超過66.5%，個人住房按揭貸款占新增個人貸款總額的51.40%。而在2016年同期，新增個人貸款中住房按揭貸款占比高達91.43%。

在全部新增信貸規(guī)模中，上市銀行個人住房按揭貸款占比從2016年上半年的46.58%，降至35.84%。不過，從絕對數(shù)值來看，相比2016年同期，上市銀行整體個人住房按揭貸款的規(guī)模仍呈上升趨勢，但有上市銀行如寧波銀行等已經(jīng)出現(xiàn)個人住房貸款余額負增長的趨勢，平安銀行等則個人住房按揭貸款同比增長1.5倍。

“按揭貸或者說房貸占比的下降，主要基于國家政策的指導、央行貨幣政策的縮緊和資金成本趨高等多方面的原因�！庇秀y行人士對長江商報記者分析。

一位上市銀行人士對長江商報記者表示，除了政策因素之外，今年的同業(yè)業(yè)務緊縮和儲蓄業(yè)務受挫，增加了銀行的資金成本，繼而房貸市場利率上行也是市場調節(jié)的結果。

下半年銀行房貸額度限制難改善

“從目前的額度緊張情況來看，今年下半年銀行在房貸市場的放款額度難以改善，利率上浮、放款周期變長還會延續(xù)。”有負責房貸的銀行人士對長江商報記者直言，“銀行‘捏緊’了房貸規(guī)模�！�

而在上述上市銀行人士看來，銀行對房貸市場的“冷落”，還基于房貸市場的“不賺錢”�！耙詡�人貸款業(yè)務為例，消費貸款類業(yè)務利率收益能達到15-20%，遠高于房貸業(yè)務的5%，銀行更多開發(fā)消費貸款業(yè)務。”該人士透露。

事實上，從今年半年報上市銀行的個人貸款業(yè)務占比上也能有所體現(xiàn)。在個人住房貸款占比下降的同時，個人消費貸款的占比比例明顯上升。信用卡、汽車貸款業(yè)務也出現(xiàn)上升趨勢。

以平安銀行為例，其上半年個人住房貸款新增392.5億元，個人消費貸款新增456.27億元，個人信用卡新增268.74億元，個體經(jīng)營貸款新增43.4億元，個人消費貸款新增額度居于領先地位。而長期重房貸市場的建設銀行，今年上半年在消費金融業(yè)務方面，個人消費貸款余額今年上半年激增830.37億元至1699.84億，較去年末增長110.66%。

“國家貨幣政策不變，估計銀行房貸市場利率不會降下來，今年整體背景是‘降杠桿、防風險’，房貸是居民負債的主要構成部分之一，整體房貸規(guī)模已經(jīng)升至高位，后續(xù)房貸市場的增速不會再維持2015年左右的高增速水平。”一資深銀行人士表示。

此前，交通銀行首席經(jīng)濟學家連平出席2017博鰲房地產(chǎn)論壇時表示，近這些銀行的按揭貸款高速增長，中國的家庭部門杠桿率明顯上升，5年前個人住房按揭率大約15%，現(xiàn)在已經(jīng)翻漲到30%，5年間杠桿率提高一倍。今年上半年，中國的按揭貸款余額在20萬億左右，占到居民部門在銀行的存款是60萬億的3成�！斑^去5年，個人住房按揭貸款的比例增速均在20%以上的水平，事實上目前這個增速開始回落。”

“不能忽視房價的高位風險和泡沫風險，已有部分地區(qū)出現(xiàn)了房產(chǎn)價格回落、銀行房貸不良高企的情況。作為抵押品的房地產(chǎn)，拍賣處理并非易事�！庇秀y行人士對長江商報記者強調。

責編：ZB