鏈家“金融風暴”折射地產(chǎn)中介發(fā)展困局

長江商報消息 北京總部就“不規(guī)范經(jīng)營行為”獨家回應本報：理房通無法挪用客戶存款

□本報見習記者 張虹蕾

“鏈家不可能通過房屋抵押貸款，來操作一房兩賣�！�

3月5日，鏈家北京總部公關(guān)部高級經(jīng)理王乙多接受長江商報記者專訪時這樣表示，他向本報獨家回應了一系列外界的質(zhì)疑，均顯得無懈可擊。

近日，因出售問題房源遭上海住建委調(diào)查的鏈家地產(chǎn)，又陷入理財產(chǎn)品涉嫌違規(guī)的風波，也讓鏈家金融背后潛藏的問題浮出水面。鏈家地產(chǎn)的這場金融風波，已成為近來上海房價暴漲的風暴眼。對此，長江商報獨家采訪了王乙多，他回應了關(guān)于鏈家理財涉資金池、違規(guī)擔保等質(zhì)疑。

而對于鏈接布局金融產(chǎn)品是否為爭取更大上市空間，一位不愿意透露姓名的資深金融人士向長江商報記者表示，“如果鏈家僅僅作為一個房產(chǎn)中介，只能在A股、港股上市，而當鏈家涉及互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，就有機會在創(chuàng)業(yè)板、納斯達克甚至科創(chuàng)板申請上市，某種程度上在金融產(chǎn)品的布局也是鏈家為了爭取更大上市空間的一顆重要棋子�！�

鏈家金融遭多方質(zhì)疑

2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家中介服務存在的一些問題。緊接著，上海市住建委也介入調(diào)查。上海市住建委2月24日回應表示，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時向社會公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

在上海消保處理的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付后，房子卻被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，作信用擔保才肯繼續(xù)辦理交易。

在另一案例中的莊先生則表示，自己支付了定金后，在簽訂正式協(xié)議前才被告知房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家以供其購買其他房產(chǎn)的。

毋庸置疑，一線城市的房價一直是水漲船高，而買房者和賣房者之間往往會有一些資金方面的需求，而鏈家此時站出來，說他們的業(yè)務是一種金融上的“創(chuàng)新”，這種說法究竟能站穩(wěn)腳跟嗎？

據(jù)長江商報記者了解，鏈家除了開展傳統(tǒng)的房屋中介業(yè)務，同時也在買賣雙方之間提供一些金融產(chǎn)品，主要包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等。事實上，這些產(chǎn)品的作用就是為雙方提供過橋貸款。

此次事件之后，關(guān)于鏈家的各種聲音接踵而來，而除了對鏈家上海事件的關(guān)注，人們把目光更多的聚集在了鏈家的金融服務上，當鏈家的金融服務被推上輿論的風口浪尖，很多潛藏在背后的問題也逐漸浮出水面。

理房通存在資金沉淀風險

上述不愿意透露姓名的資深金融人士在接受長江商報記者采訪時，對于鏈家金融“迷霧”作出了自己的解讀。

在這位資深人士看來，鏈家的金融服務相當于是由三個部分組成的一項P2P業(yè)務，這三個部分分別是2006年開始的融信按揭（北京中融信擔保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

長江商報記者從這位資深金融人士的解讀中了解到，鏈家暫時通過中融信擔保不違反法律規(guī)定，根據(jù)2015年12月28日銀監(jiān)會同工業(yè)和信息化部、公安部、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等部門研究起草的《網(wǎng)絡借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》中的相關(guān)條例和規(guī)定來看，鏈家的金融理財業(yè)務現(xiàn)在并沒有觸犯法律的紅線。

但這位資深人士同時也向長江商報記者表示，鏈家在金融理財方面的種種做法依舊存在潛藏風險。

“首先，鏈家金融中房產(chǎn)首付款也可通過第三方配資方式實現(xiàn)，但是國家傳統(tǒng)的買房方式是首付保障風險方式，鏈家這樣的配資方式雖然對銀行不會造成很大的風險，但是這樣的配資方式給予尚未具備條件的人買房機會，會對整個金融體系帶來很大的風險。如果整體經(jīng)濟環(huán)境好，金融體系風險并不明顯甚至會被掩蓋，但是隨著經(jīng)濟的動蕩，交不出首付的買房人在未來的償還能力也值得懷疑；倘若購房者交不起首付，還要背負巨大的還款利率，金融風險很大�！�

另一方面，在這位資深人士看來，“用戶的購房資金被存放在理房通，有資金沉淀風險，因為在這筆錢到達契約賬戶或者到達房地產(chǎn)交易賬戶之前，有一個帳期，鏈家還可以用資金購買其他短期的理財產(chǎn)品。更進一步深入思考，由于房地產(chǎn)的高利率，鏈家可以繼續(xù)將首付款或者尾款做成P2P產(chǎn)品，分期打包賣給投資者，這事實上是一個資產(chǎn)證券化的過程�！�

“問題的根源就在于鏈家實質(zhì)上是一個房地產(chǎn)中介公司，在金融理財方面的風控能力和對資產(chǎn)證券化的把握度還有所欠缺，與大型金融機構(gòu)相比存在一定的風控能力差距，鏈家的發(fā)展太快，就很容易潛藏一系列的風險和隱患�！�

值得注意的是，2015年鏈家一直在跑馬圈地，可見其“狼性文化”。一年時間內(nèi)，鏈家在全國一二線城市不斷閃電并購，先后收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等11家本地老牌中介公司，步步為營完成了華北、華東、西南、華南、華中的全國性布局，強有力的執(zhí)行和擴張讓眾多房地產(chǎn)中介公司望洋興嘆。

“鏈家之所以開始在金融服務布局，和其想要上市的野心緊密相連�！边@位不愿意透露姓名的資深金融人士補充道。

獨家回應“是”與“非”

針對各方質(zhì)疑，鏈家北京總部公關(guān)部高級公關(guān)經(jīng)理王乙多在接受長江商報記者采訪時對此做出了回應。

王乙多代表鏈家再一次聲明：鏈家理財以及“理房通支付”本身都是符合法律規(guī)定的。針對“鏈家的墊資服務是否是一種游離于監(jiān)管之外、變相的融資或者擔保業(yè)務”的爭議，王乙多的解釋是，“消費者在交易中是有短期資金需求的，比如最常見的墊資贖樓業(yè)務（原業(yè)主的剩余貸款沒有還清，又沒有能力自籌資金償還貸款并解除按揭銀行的抵押），這類短期的資金周轉(zhuǎn)需求，是交易中的剛性需求，銀行等金融機構(gòu)沒有這樣的產(chǎn)品來解決客戶的需求痛點，這是鏈家秉承遵紀守法的理念，為客戶提供解決需求痛點的一條可選途徑，以促使交易達成。鏈家自己之所以涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務，前提是業(yè)務本身立足于服務已成交房屋的短期資金周轉(zhuǎn)需求，本質(zhì)上是服務于二手房交易流程本身，是解決從簽約到過戶期間的資金交易難題�！�

談及“鏈家是否用相當于同期同款固定資產(chǎn)抵押貸款利率4倍以上的利率，向賣方提供抵押貸款，月息高達2%，這樣的操作直接造成一房兩賣，既套住急著購房的下家，又控制住借貸的上家”的疑問，王乙多表示二手房交易金融中，申請借款的主體或為售房的業(yè)主，或為購房人，鏈家不可能“套住”用戶，更不存在“套住”一說。

而對于一房二賣問題，鏈家正面回應稱，“現(xiàn)在的二手房交易是必須網(wǎng)上簽約的，一房二賣是不可能操作的。”（除非是業(yè)主本人在隱瞞和欺詐的情況下收取兩家的定金，但這個輕則為民事經(jīng)濟糾紛，重則為刑事詐騙，實踐中很少。）

毋庸置疑，為了推動房產(chǎn)交易，中介提供了許多增值服務。僅從商業(yè)邏輯看，這些增值服務的出發(fā)點是好的，即解決交易過程中的難題。但是，如何做到規(guī)范并有效監(jiān)管？

“鏈家自己的風控本身就很嚴格，在推動業(yè)務過程中會申請相應的牌照，例如資金監(jiān)管業(yè)務，我們已成功申請了第三方支付牌照，但是鏈家的資金監(jiān)管和美國的不同，美國的Escrow Company公司是收服務費的，而理房通是不收的，但是如果鏈家不做資金監(jiān)管的話，那么很多問題就解決不了，而解決不了安全問題的話，交易中的風險點最后還會歸結(jié)為鏈家責任�！蓖跻叶噙@樣解釋長江商報記者的疑問。

當鏈家被推向行業(yè)的風口浪尖，房地產(chǎn)中介行業(yè)鏈條的諸多問題也開始顯現(xiàn)，深處輿論中心的鏈家發(fā)出的聲音是，“二手房交易中基礎設施比較差，需要企業(yè)和行政主管部門共同努力——我們希望行政主管部門能夠出臺更多規(guī)范性文件，而這些年鏈家一直也向行業(yè)協(xié)會提供各類研究報告等。”

否認金融產(chǎn)品違規(guī)

隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和各行各業(yè)的緊密融合，以鏈家為代表的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+金融”創(chuàng)新模式有怎樣的優(yōu)勢和隱患？鏈家方面表示，“這種模式本身是為了讓交易更加平滑，解決的是交易中的難題，是先有交易、后有金融，所以并不是獨立的金融生意，和鏈家的主業(yè)即二手房交易是不可分割的；而作為一個新生事物，其隱患包括外界怎么看、是否存在誤讀，以及監(jiān)管部門如何提供規(guī)范性指引�！�

鏈家向長江商報記者表示，“自身對資金監(jiān)管的理解并不能簡單的歸位到‘增值服務’的范疇，鏈家理解這就是房產(chǎn)交易中本該具備的正常的標準流程，例如在電商平臺買針頭線腦都會走第三方支付（支付寶），但是買動輒數(shù)百萬的房子卻不做資金監(jiān)管，簡直是不可思議，這確實需要改變消費者過去的認知，也需要企業(yè)、輿論一起努力。”

即便鏈家的的理財產(chǎn)品由中融信作為代表，但是法人代表同樣是鏈家董事長左暉，這不得不讓人思考平臺是否有自我擔保的嫌疑？對此，鏈家回應，“北京中融信擔保有限公司只是給鏈家理財?shù)耐顿Y人做擔保。所謂自我擔保是指不能自己給自己擔保。這是一個很深的紅線，中融信不會觸碰。不論是中融信或是鏈家都不能夠動這些錢，也沒有能力動這些錢�！�

而在理房通的資金，是否有資金沉淀風險和不公開不透明的風險？鏈家給出的答復是，“理房通作為第三方支付公司，必須嚴格遵守央行《支付機構(gòu)客戶備付金存管辦法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)辦法第三條規(guī)定，理房通必須將客戶資金全額存放至專用的客戶備付金賬戶，該賬戶按照人民銀行要求開立，報備審核通過后方可開展業(yè)務。中國人民銀行及分支機構(gòu)依法對支付機構(gòu)和備付金銀行的客戶備付金存管業(yè)務活動實施非現(xiàn)場監(jiān)管及現(xiàn)場檢查�！�

鏈家還表示，“理房通的備付金存管銀行為光大銀行，所以客戶的房款會全額繳存至光大銀行備付金賬戶，接受光大銀行和央行的監(jiān)管�！辈⑶乙辉購娬{(diào)，“理房通無法、更不能挪用客戶房款�！�

談及未來的發(fā)展和監(jiān)管，鏈家表示會不斷提升自身監(jiān)管力度，并進一步向長江商報記者闡述，“鏈家會與更具有公信力的第三方合作，會公開透明地接受各界監(jiān)督。而在二手房中介業(yè)務方面，鏈家的事前防范、事后補救等力度一直都是比較高的�！�

地產(chǎn)中介金融創(chuàng)新風控隱憂突顯

長江商報消息 專家建議：加強風險管控，防止中介旗下公司挪用、借用客戶資金

□本報見習記者 張虹蕾

為了推動房地產(chǎn)的交易數(shù)量和交易速度，房地產(chǎn)中介提供增值服務的做法無可厚非。用互聯(lián)網(wǎng)思維去看待，鏈家的做法似乎是情理之中，但怎樣讓相關(guān)金融服務更加完善，是地產(chǎn)中介需要不斷思考的問題。

針對鏈家的回應和現(xiàn)存的一系列聲音，長江商報記者聯(lián)系到知名樓市觀察者、財經(jīng)評論員、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進，湖北尊而光律師事務所律師李玉芳等業(yè)內(nèi)人士進行了專業(yè)的分析解答。

“法不禁止即為許可�！崩钣穹枷蜷L江商報記者解析，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)新模式發(fā)展迅速的背景下，需要完善立法、加強監(jiān)管，防止中介公司旗下關(guān)聯(lián)公司出現(xiàn)挪用、借用客戶資金等違法行為甚至犯罪行為，從而保護廣大消費者的資金安全。

金融創(chuàng)新仍需謹慎

“某種意義上，鏈家目前的風波，基本上是此前金融創(chuàng)新后的一個負面案例�！眹儡S進告訴長江商報記者，“在創(chuàng)新初期，創(chuàng)新受到的監(jiān)管成本是非常低的。而目前在高杠桿操作的策略下，對此類中介的金融交易模式會有更加嚴密的監(jiān)管，應該說確實解決了行業(yè)的痛點。但各類監(jiān)管細則不到位，往往會使得對此類創(chuàng)新的評價各有其說�！�

“為了刺激購房者加快改善型購房，往往會在首付貸方面有新的政策。對于一些購房者來說，這樣一些政策也是頗具吸引力的。而這些平臺繞過了傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款的做法，使得在放貸方面具備了商業(yè)銀行的性質(zhì)。但由于對于此類首付貸申請者其實沒有太多的資信審查，更多的是通過首套房屋抵押來進行的，所以某種程度上確實會使得各類風險得到積壓�！�

從創(chuàng)新的角度看，嚴躍進表示資金監(jiān)管實際上是需要放松的，否則購房者和一些高杠桿群體的資金流動速度不會那么快。但同時嚴躍進也提出資金監(jiān)管實際上是目前鏈家在應對各類問題時比較尷尬的一點，這樣一類監(jiān)管其實已經(jīng)內(nèi)化為鏈家公司風控體系的監(jiān)管，一定程度上是“黑箱子”的模式。

“鏈家本身的業(yè)務操作，實際上是為了提高二手房交易的效率，以及降低交易的成本。當然，目前社會上對于中介的擔心點在于，此類中介過多地進行金融創(chuàng)新，使得傳統(tǒng)的撮合或經(jīng)濟業(yè)務反而被壓縮�！眹儡S進說明。

監(jiān)管多基于對報表合規(guī)性審核

基于鏈家對理房通內(nèi)資金的解釋，一位不愿透露姓名的資深金融人士告訴長江商報記者，“從鏈家對理房通的解釋可以看出，鏈家以理房通為抓手，牢牢抓住了央行對于第三方支付公司備付金的管理辦法不放�！�

“從2014年開始，第三方支付市場就存在一些問題，擁有支付牌照的公司不同程度上使用沉淀資金套利已經(jīng)一種慣常的做法；深層意義上意味著，即便是擁有支付牌照，也無法完全確保資金不會使用違規(guī)�！�

實際上除了10%的風險保證金以外，央行允許剩余90%的備付金以“活期存款、單位定期存款、單位通知存款、協(xié)定存款或經(jīng)中國人民銀行批準的其他形式”存放，為第三方支付以備付金沉淀盈利提供了空間。這位資深金融人士進一步說明。

“在第三方支付行業(yè)中，雖然有央行明文規(guī)定限制了備付金的用途，但絕大部分第三方支付機構(gòu)都會利用政策漏洞對備付金進行一定的金融理財投資，以獲得超額利潤，這已經(jīng)成為支付業(yè)內(nèi)的某種潛規(guī)則�！蓖瑫r，這位資深金融人士還解釋，第三方支付公司開設在銀行的大部分備付金賬戶只是具有基本存款賬戶性質(zhì)，在實際操作的過程中，銀行對其日常的資金劃撥并無監(jiān)管義務。因此，僅僅是商業(yè)銀行對其賬戶的背書，并具備以銀行信用進行擔保的效用。此外，中國人民銀行支付結(jié)算司負責對于第三方支付賬戶進行合規(guī)性監(jiān)管，但是實際情況是央行的支付司與各分支行的支付主管部門并不具備對于第三方支付賬戶進行實時監(jiān)管的能力，其監(jiān)管也多是基于對報表的合規(guī)性審核。

而李玉芳律師給出的解釋是，從自稱為“綜合性房地產(chǎn)服務商”的鏈家的答復中看出，其作為中介公司開展墊資服務，其本意是為了促成交易，實則是在打法律的擦邊球。該項服務屬于金融服務范疇，是否超出中介公司地經(jīng)營范圍、是否有金融機構(gòu)的許可及備案是兩條判定中介公司是否涉嫌違法經(jīng)營的依據(jù)，如果沒有相關(guān)資質(zhì)而提供金融服務，無論本意如何，均違反法律規(guī)定，應受到懲處。

此外，李玉芳表示，“如果不考慮資質(zhì)問題，單從利率來看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的有關(guān)條款，如果借貸雙方約定的年利率不超過最高院規(guī)定的24%的上限，就不存在高利貸違法的行為�！�

憂患風險值得深思

鏈家此前在上海市場的發(fā)展狀況并不樂觀，嚴躍進告訴長江商報記者，“上海二手房交易相對比重大的是中原房產(chǎn)等中介，鏈家目前在上海的布局力度相對大，部分街區(qū)甚至會出現(xiàn)兩家鏈家的門店，足以看出其在上海市場擴張的力度�！�

“鏈家事件目前在上海引起了相關(guān)部門的關(guān)注，而且從鏈家的角度看，也比較可惜，因為目前上海二手房的交易總體上是比較熱的，但鏈家的正常經(jīng)營已經(jīng)受到了干擾。對于鏈家來說，目前很多門店都撤銷了各類廣告宣傳，處于一個整頓的過程。同時，可能內(nèi)部也會出現(xiàn)來自德佑公司的各類壓力。畢竟在并購后出現(xiàn)了這樣一類惡性事件，實屬不該�！眹儡S進表示。

談及如今中介行業(yè)面臨的三大亂象，嚴躍進分析道：第一是隨意泄露客戶信息，推銷樓盤無約束；第二是房價標識過于隨意，很多時候都是虛假信息；第三是為了提高客戶量，部分采取了免傭金等方式進行惡性競爭。

“即便面臨巨大的風險，還是出現(xiàn)各類違規(guī)現(xiàn)象，這是因為各類金融理財產(chǎn)品能夠提供較好的收益率，使得部分購房者愿意參與此類互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品�！眹儡S進說，現(xiàn)存的現(xiàn)象也受到一些消費者“投機心理”的影響。

“目前從監(jiān)管層面看，對于中介行業(yè)的金融創(chuàng)新業(yè)務其實是缺乏監(jiān)管體系的�！眹儡S進進一步分析，“第一是傳統(tǒng)的中介監(jiān)管部門主要側(cè)重在對房源和傭金層面的監(jiān)管，對于一些中介行業(yè)的金融創(chuàng)新研究得不透徹；第二是目前對于中介機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營也缺乏一個規(guī)范。而鏈家通過成立金融部門，進而可以較好地推進互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務的開展。而這個時候金融業(yè)務和經(jīng)紀業(yè)務并沒有太多的隔離措施，所以兩者的資金流動可能是缺乏監(jiān)管的；第三是在購房交易頻率相對快的時候，很多資金監(jiān)管的做法可能會失效。對于普通購房者來說，并不會有太多的資金安全防范意識�！�

責編：ZB