地產(chǎn)中介金融創(chuàng)新風控隱憂突顯

長江商報消息 專家建議：加強風險管控，防止中介旗下公司挪用、借用客戶資金

□本報見習記者 張虹蕾

為了推動房地產(chǎn)的交易數(shù)量和交易速度，房地產(chǎn)中介提供增值服務的做法無可厚非。用互聯(lián)網(wǎng)思維去看待，鏈家的做法似乎是情理之中，但怎樣讓相關(guān)金融服務更加完善，是地產(chǎn)中介需要不斷思考的問題。

針對鏈家的回應和現(xiàn)存的一系列聲音，長江商報記者聯(lián)系到知名樓市觀察者、財經(jīng)評論員、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進，湖北尊而光律師事務所律師李玉芳等業(yè)內(nèi)人士進行了專業(yè)的分析解答。

“法不禁止即為許可。”李玉芳向長江商報記者解析，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)新模式發(fā)展迅速的背景下，需要完善立法、加強監(jiān)管，防止中介公司旗下關(guān)聯(lián)公司出現(xiàn)挪用、借用客戶資金等違法行為甚至犯罪行為，從而保護廣大消費者的資金安全。

金融創(chuàng)新仍需謹慎

“某種意義上，鏈家目前的風波，基本上是此前金融創(chuàng)新后的一個負面案例�！眹儡S進告訴長江商報記者，“在創(chuàng)新初期，創(chuàng)新受到的監(jiān)管成本是非常低的。而目前在高杠桿操作的策略下，對此類中介的金融交易模式會有更加嚴密的監(jiān)管，應該說確實解決了行業(yè)的痛點。但各類監(jiān)管細則不到位，往往會使得對此類創(chuàng)新的評價各有其說�！�

“為了刺激購房者加快改善型購房，往往會在首付貸方面有新的政策。對于一些購房者來說，這樣一些政策也是頗具吸引力的。而這些平臺繞過了傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款的做法，使得在放貸方面具備了商業(yè)銀行的性質(zhì)。但由于對于此類首付貸申請者其實沒有太多的資信審查，更多的是通過首套房屋抵押來進行的，所以某種程度上確實會使得各類風險得到積壓�！�

從創(chuàng)新的角度看，嚴躍進表示資金監(jiān)管實際上是需要放松的，否則購房者和一些高杠桿群體的資金流動速度不會那么快。但同時嚴躍進也提出資金監(jiān)管實際上是目前鏈家在應對各類問題時比較尷尬的一點，這樣一類監(jiān)管其實已經(jīng)內(nèi)化為鏈家公司風控體系的監(jiān)管，一定程度上是“黑箱子”的模式。

“鏈家本身的業(yè)務操作，實際上是為了提高二手房交易的效率，以及降低交易的成本。當然，目前社會上對于中介的擔心點在于，此類中介過多地進行金融創(chuàng)新，使得傳統(tǒng)的撮合或經(jīng)濟業(yè)務反而被壓縮。”嚴躍進說明。

監(jiān)管多基于對報表合規(guī)性審核

基于鏈家對理房通內(nèi)資金的解釋，一位不愿透露姓名的資深金融人士告訴長江商報記者，“從鏈家對理房通的解釋可以看出，鏈家以理房通為抓手，牢牢抓住了央行對于第三方支付公司備付金的管理辦法不放�！�

“從2014年開始，第三方支付市場就存在一些問題，擁有支付牌照的公司不同程度上使用沉淀資金套利已經(jīng)一種慣常的做法；深層意義上意味著，即便是擁有支付牌照，也無法完全確保資金不會使用違規(guī)�！�

實際上除了10%的風險保證金以外，央行允許剩余90%的備付金以“活期存款、單位定期存款、單位通知存款、協(xié)定存款或經(jīng)中國人民銀行批準的其他形式”存放，為第三方支付以備付金沉淀盈利提供了空間。這位資深金融人士進一步說明。

“在第三方支付行業(yè)中，雖然有央行明文規(guī)定限制了備付金的用途，但絕大部分第三方支付機構(gòu)都會利用政策漏洞對備付金進行一定的金融理財投資，以獲得超額利潤，這已經(jīng)成為支付業(yè)內(nèi)的某種潛規(guī)則�！蓖瑫r，這位資深金融人士還解釋，第三方支付公司開設在銀行的大部分備付金賬戶只是具有基本存款賬戶性質(zhì)，在實際操作的過程中，銀行對其日常的資金劃撥并無監(jiān)管義務。因此，僅僅是商業(yè)銀行對其賬戶的背書，并具備以銀行信用進行擔保的效用。此外，中國人民銀行支付結(jié)算司負責對于第三方支付賬戶進行合規(guī)性監(jiān)管，但是實際情況是央行的支付司與各分支行的支付主管部門并不具備對于第三方支付賬戶進行實時監(jiān)管的能力，其監(jiān)管也多是基于對報表的合規(guī)性審核。

而李玉芳律師給出的解釋是，從自稱為“綜合性房地產(chǎn)服務商”的鏈家的答復中看出，其作為中介公司開展墊資服務，其本意是為了促成交易，實則是在打法律的擦邊球。該項服務屬于金融服務范疇，是否超出中介公司地經(jīng)營范圍、是否有金融機構(gòu)的許可及備案是兩條判定中介公司是否涉嫌違法經(jīng)營的依據(jù)，如果沒有相關(guān)資質(zhì)而提供金融服務，無論本意如何，均違反法律規(guī)定，應受到懲處。

此外，李玉芳表示，“如果不考慮資質(zhì)問題，單從利率來看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的有關(guān)條款，如果借貸雙方約定的年利率不超過最高院規(guī)定的24%的上限，就不存在高利貸違法的行為。”

憂患風險值得深思

鏈家此前在上海市場的發(fā)展狀況并不樂觀，嚴躍進告訴長江商報記者，“上海二手房交易相對比重大的是中原房產(chǎn)等中介，鏈家目前在上海的布局力度相對大，部分街區(qū)甚至會出現(xiàn)兩家鏈家的門店，足以看出其在上海市場擴張的力度�！�

“鏈家事件目前在上海引起了相關(guān)部門的關(guān)注，而且從鏈家的角度看，也比較可惜，因為目前上海二手房的交易總體上是比較熱的，但鏈家的正常經(jīng)營已經(jīng)受到了干擾。對于鏈家來說，目前很多門店都撤銷了各類廣告宣傳，處于一個整頓的過程。同時，可能內(nèi)部也會出現(xiàn)來自德佑公司的各類壓力。畢竟在并購后出現(xiàn)了這樣一類惡性事件，實屬不該�！眹儡S進表示。

談及如今中介行業(yè)面臨的三大亂象，嚴躍進分析道：第一是隨意泄露客戶信息，推銷樓盤無約束；第二是房價標識過于隨意，很多時候都是虛假信息；第三是為了提高客戶量，部分采取了免傭金等方式進行惡性競爭。

“即便面臨巨大的風險，還是出現(xiàn)各類違規(guī)現(xiàn)象，這是因為各類金融理財產(chǎn)品能夠提供較好的收益率，使得部分購房者愿意參與此類互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。”嚴躍進說，現(xiàn)存的現(xiàn)象也受到一些消費者“投機心理”的影響。

“目前從監(jiān)管層面看，對于中介行業(yè)的金融創(chuàng)新業(yè)務其實是缺乏監(jiān)管體系的�！眹儡S進進一步分析，“第一是傳統(tǒng)的中介監(jiān)管部門主要側(cè)重在對房源和傭金層面的監(jiān)管，對于一些中介行業(yè)的金融創(chuàng)新研究得不透徹；第二是目前對于中介機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營也缺乏一個規(guī)范。而鏈家通過成立金融部門，進而可以較好地推進互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務的開展。而這個時候金融業(yè)務和經(jīng)紀業(yè)務并沒有太多的隔離措施，所以兩者的資金流動可能是缺乏監(jiān)管的；第三是在購房交易頻率相對快的時候，很多資金監(jiān)管的做法可能會失效。對于普通購房者來說，并不會有太多的資金安全防范意識�！�

責編：ZB