房?jī)r(jià)不降反升 武漢“去庫(kù)存”另類樣本

長(zhǎng)江商報(bào)消息 新房庫(kù)存消化周期降至9個(gè)月，房?jī)r(jià)近期內(nèi)暫處于“穩(wěn)中有升”走勢(shì)

核心提示

2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾壯闊，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其格局變化直接關(guān)系到每個(gè)城市和每位公眾。

近一年來(lái)，長(zhǎng)江商報(bào)加大樓市報(bào)道力度，既準(zhǔn)確地梳理了全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，也曝光了一批知名房企存在的各類安全質(zhì)量問(wèn)題。本期“樓市‘冷’觀察”中，長(zhǎng)江商報(bào)聚焦“2016去庫(kù)存年”，介紹武漢已取得的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還曝光了武漢合嘉置業(yè)樓盤存在的安全隱患，以及采訪到聯(lián)投置業(yè)揭開曬地5年背后的謎團(tuán)。

通過(guò)對(duì)三個(gè)典型案例的精準(zhǔn)掃描，長(zhǎng)江商報(bào)試圖從多元的視角，呈現(xiàn)大武漢樓市的特殊樣本形態(tài)。

□本報(bào)記者 楊玲玲

當(dāng)2016年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在響應(yīng)中央號(hào)召——去庫(kù)存之時(shí)，大武漢的樓市，則顯然走出了另外一波迥異行情。

長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪知名房企和業(yè)內(nèi)專家發(fā)現(xiàn)，憑借武漢這個(gè)特大城市的地位，天然存在的人口“吸附能力”，再加上該市對(duì)外來(lái)人口購(gòu)房落戶條件的寬松，以及城建設(shè)施的不斷完善，武漢的房?jī)r(jià)不僅沒有下降的空間，反而會(huì)走出一種長(zhǎng)期“穩(wěn)中有升”的走勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者介紹，城市新房庫(kù)存在12個(gè)月以內(nèi)都屬于正常水平，武漢當(dāng)前的新房庫(kù)存水平大約為9個(gè)月，去庫(kù)存壓力并不太大。與安徽宿州這類動(dòng)輒需要3年去庫(kù)存的城市相比，武漢已在積極寬松政策引導(dǎo)下和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，成為全國(guó)樓市去庫(kù)存的城市樣本。

新房銷售連續(xù)5年刷新年度紀(jì)錄

6年前，劉先生從湖南一個(gè)小縣城考入華中科技大學(xué)，隨后留在武漢工作�，F(xiàn)在，他正打算在武漢買下人生第一套住房，并定居下來(lái)�！皹鞘腥�庫(kù)存信號(hào)釋放出來(lái)，希望開發(fā)商能夠加大降價(jià)力度，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)，月供少一點(diǎn)，買房壓力也就沒那么大�！�

“2013年起，業(yè)內(nèi)便提出要去庫(kù)存，這兩年，去庫(kù)存已成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞�！币患胰珖�(guó)大型房企的武漢事業(yè)部營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)提前策劃，公司庫(kù)存已經(jīng)處于相對(duì)合理區(qū)間，庫(kù)存積壓并不嚴(yán)重。

連日來(lái)，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，2015年12月初開盤的江夏水墨江郡緊鄰譚鑫培公園，規(guī)劃中的地鐵27號(hào)線在譚鑫培公園設(shè)有站點(diǎn)，因而樓盤性價(jià)比較高，曾一周成交量高達(dá)301套，領(lǐng)跑武漢樓市。同時(shí)，去年年末諸如復(fù)地東湖國(guó)際、保利時(shí)代、世茂錦繡長(zhǎng)江等高端住宅項(xiàng)目均在2015年12月中下旬扎堆開盤，這些項(xiàng)目熱銷至年末收尾階段，120平方米以上改善型房源銷量創(chuàng)下了2015年峰值，尤其是144平方米以上豪宅成交量高達(dá)380套，環(huán)比大幅上漲。

一家本地房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，相對(duì)于住宅地產(chǎn)，目前公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的庫(kù)存更大，高層也在積極采取措施去庫(kù)存。多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也表示，這一兩年企業(yè)將通過(guò)改變營(yíng)銷策略來(lái)消化庫(kù)存。

去年政府出臺(tái)了一系列刺激政策，包括取消限購(gòu)限貸、降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例等，降低了不少購(gòu)房成本。中央提出“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”，同時(shí)“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”，是否意味著購(gòu)房成本將繼續(xù)降低？

2015年由于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)10%以上漲幅。2015年全年，武漢新建住房成交22.4萬(wàn)套，成為全國(guó)住宅銷售套數(shù)冠軍，并連續(xù)5年刷新年度紀(jì)錄，穩(wěn)居全國(guó)三甲行列�！颁N售面積預(yù)計(jì)與上海相差不到10萬(wàn)平方米，本來(lái)可能是全國(guó)雙料銷冠，沒想到上海最后一個(gè)月反超了�！焙�北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，在去庫(kù)存的壓力之下，雖然迎來(lái)多重利好，但開發(fā)企業(yè)在價(jià)格方面不敢過(guò)于“任性”，市場(chǎng)整體漲幅低于一線城市，從房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)測(cè)算，在全國(guó)屬于中等水平。

此外，武漢市房管局人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者介紹，武漢庫(kù)存消化周期目前已回落至8至9個(gè)月的理想狀態(tài)。

“政策鼓勵(lì)降價(jià)，將會(huì)給市場(chǎng)形成新的引導(dǎo)，這對(duì)2016年房企的定價(jià)策略會(huì)產(chǎn)生影響�！崩顕�(guó)政認(rèn)為，展望2016年，當(dāng)去庫(kù)存成為政策核心出發(fā)點(diǎn)，預(yù)計(jì)政策面會(huì)出臺(tái)更多刺激措施，包括降低外地購(gòu)房者入戶門檻、銀行信貸成本降低、公積金擴(kuò)大使用面等等，有望進(jìn)一步降低武漢消費(fèi)者的購(gòu)房的成本。

青年公寓出租：風(fēng)行武漢三鎮(zhèn)

按武漢現(xiàn)行政策，外來(lái)人口在武漢中心城區(qū)購(gòu)買新房達(dá)到100平方米以上或購(gòu)房資金達(dá)到50萬(wàn)元以上，方可獲得武漢戶籍，而新城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是80平方米以上或者20萬(wàn)元以上。

對(duì)此，湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)葉學(xué)平提出，新型城鎮(zhèn)化是消除房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的有效途徑�！爸挥谐鞘袘艏�向農(nóng)民工放開，才能吸引更多農(nóng)民工就近就業(yè)、置業(yè)，進(jìn)而擴(kuò)大商品住房的消費(fèi)需求，減少區(qū)域商品房庫(kù)存�！�

中央指出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。這意味著農(nóng)民工先落戶后買房成為可能。

“未來(lái)有更多的農(nóng)村人口進(jìn)城，這部分人有購(gòu)房需求，不過(guò)，只有在住房性價(jià)比相對(duì)較高時(shí)，他們才會(huì)愿意購(gòu)買，而武漢中心城區(qū)的房?jī)r(jià)有它的穩(wěn)定性，且價(jià)格處于合理區(qū)間，降價(jià)空間有限。”一位不愿具名的分析人士稱，買不起房或買不了房，使租房成為許多進(jìn)城農(nóng)民工和年輕白領(lǐng)解決居住問(wèn)題的首選。

中央提出發(fā)展租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

租下大量毛坯房，重新裝修成時(shí)尚、舒適的白領(lǐng)公寓，并提供貼心的管家服務(wù)，29歲黃岡小伙佘福元找到了他的創(chuàng)業(yè)新方向——青年公寓。隨著雷軍的1000萬(wàn)元風(fēng)投資金到位，佘福元打造的“可遇”青年公寓，房源已經(jīng)突破2000套，他也成為武漢出租房市場(chǎng)頗具規(guī)模的“二房東”。

此外，記者還發(fā)現(xiàn)，武漢市江漢區(qū)購(gòu)買盤龍城某小區(qū)的商品房作為該區(qū)域的公租房房源。此舉一方面能快速籌集房源，另一方面有利于化解積壓的商品房。未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更多的公租房，采取這種方式籌集房源。

湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著武漢聚攏人氣的城市吸引力不斷提升，將有更多的年輕人愿意留在武漢工作。他們有強(qiáng)烈的居住需求，卻暫時(shí)不具備購(gòu)房條件；而另一方面，武漢市部分商品房暫時(shí)處于閑置之中，屬于資源浪費(fèi)�！叭绱艘粊�(lái)，部分投資者瞄準(zhǔn)商機(jī)收購(gòu)商品房，并打造成公寓出租。相信隨著政策的明確支持，這樣的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“通過(guò)房屋租賃來(lái)去庫(kù)存，是一種很好的商業(yè)模式。去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可�，但還沒有成熟的案例。在政策推動(dòng)下，明年開發(fā)商應(yīng)該會(huì)加速推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用�！蓖瑫r(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示：“對(duì)于鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，預(yù)計(jì)決策層還將頒布相應(yīng)政策，共享辦公模式、創(chuàng)客空間等有望迎來(lái)發(fā)展春天。”

武漢“降價(jià)去庫(kù)存”空間不大

長(zhǎng)江商報(bào)記者日前從湖北省人社廳獨(dú)家獲悉，新出臺(tái)的《湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)為農(nóng)民工服務(wù)工作的實(shí)施意見》提出，到2020年，湖北省將新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力275萬(wàn)人，引導(dǎo)約500萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。此外，從“剛需”的未婚夫婦到投資者和開發(fā)商，“租房不如買房”等一系列長(zhǎng)期支配我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念，將在“去庫(kù)存”殲滅戰(zhàn)中改變。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫(kù)存為首要任務(wù)的政策年。這是十八大后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房?jī)r(jià)”，尤其是“鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)”，令人耳目一新。不過(guò)，中央政策在落實(shí)過(guò)程中也要因地制宜，這一政策是否適合武漢這樣多次奪得樓市銷冠的城市呢？

“武漢暫時(shí)不存在大規(guī)模適用降房?jī)r(jià)去庫(kù)存的市場(chǎng)空間�！�1月1日，湖北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑钐岢�，通常情況下，城市新房庫(kù)存在12個(gè)月以內(nèi)都屬于正常水平，而從我們的研究來(lái)看，武漢當(dāng)前的新房庫(kù)存水平大約為9個(gè)月，去庫(kù)存壓力并不太大�！案�(jìng)爭(zhēng)非常激烈的個(gè)別區(qū)域，如后湖等片區(qū)，可能存在開發(fā)商降房?jī)r(jià)來(lái)加快庫(kù)存去化的情況；或者是開發(fā)商遇到了財(cái)務(wù)困難�！�

“調(diào)低房?jī)r(jià)還需要政策組合拳。”湖北中核置業(yè)副總經(jīng)理朱仲明則稱，中央的政策應(yīng)該是針對(duì)三、四線城市，這些城市人口外流，新房供應(yīng)量和有效購(gòu)買需求不成比例，房地產(chǎn)庫(kù)存量大，亟待消化。但武漢目前對(duì)周邊城市依然有較強(qiáng)的人口吸附能力，從這個(gè)角度觀察，武漢房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)應(yīng)該是穩(wěn)中有升。

那怎樣才能讓開發(fā)商貨真價(jià)實(shí)的通過(guò)降房?jī)r(jià)的方式去庫(kù)存呢？朱仲明認(rèn)為，這其中最關(guān)鍵的因素就在于降低開發(fā)商建設(shè)成本�！伴_發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)、融資成本、在基礎(chǔ)配套方面的負(fù)擔(dān)等如果能適當(dāng)降低，這樣，開發(fā)商的成本降低了，才敢于通過(guò)降房?jī)r(jià)的方式來(lái)去庫(kù)存，否則，成本不降，估計(jì)鮮有開發(fā)商會(huì)主動(dòng)選擇‘割肉’去庫(kù)存。”

也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“地價(jià)不斷創(chuàng)新高，武漢開發(fā)商怎么會(huì)降價(jià)？”而房?jī)r(jià)下降，開發(fā)商拿地?zé)崆橄�退，必然�?huì)影響地方政府土地出讓收入。以武漢市為例，目前地鐵、四環(huán)等諸多城建工程正在推進(jìn)，土地出讓收入減少必然會(huì)影響到政府的財(cái)政收入，進(jìn)而對(duì)這些工程的建設(shè)都會(huì)造成不利的影響。

“中央的精神是鼓勵(lì)開發(fā)商調(diào)整營(yíng)銷策略，而不應(yīng)該簡(jiǎn)單理解為降房?jī)r(jià)�！崩顕�(guó)政稱，媒體目前對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)”的解讀是不全面的。中央關(guān)于“鼓勵(lì)開發(fā)商降低商品房?jī)r(jià)格”的提法，應(yīng)該和前面的“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略”結(jié)合在一起，全面理解。中央精神其實(shí)指向的是，開發(fā)商應(yīng)該適時(shí)調(diào)整自己的營(yíng)銷策略，而降房?jī)r(jià)只是其中的一種。

“相比住宅，武漢商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)去庫(kù)存的可能性更大一些，因?yàn)槟壳拔錆h商業(yè)地產(chǎn)的投資需求基本飽和，商業(yè)地產(chǎn)去化壓力更大�！狈汉�國(guó)際SOHO城商業(yè)主管栗斌向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，開發(fā)商降價(jià)其實(shí)有很多方式，目前武漢樓市中常見的就有延長(zhǎng)付款期限、打折優(yōu)惠等多種方式，從這個(gè)角度來(lái)講，降價(jià)去庫(kù)存措施其實(shí)在武漢的開發(fā)商中“都存在”。

武漢城建的不斷完善，緩解了去庫(kù)存壓力。本報(bào)記者 王箏 攝

責(zé)編：ZB