逐鹿武漢樓市 標(biāo)桿房企命運(yùn)迥異

長江商報(bào)消息 有的開盤“日光”，有的拿地?cái)?shù)年難解套，有的仍徘徊在武漢市場之外……

□本報(bào)記者 楊玲玲

大陸和香港標(biāo)桿房企逐鹿大武漢，已成業(yè)內(nèi)不爭的事實(shí)。然而，在2015年武漢樓市成交屢創(chuàng)新高的大背景下，標(biāo)桿房企在武漢市場的生存狀態(tài)卻出現(xiàn)了極大反差，命運(yùn)各異。

長江商報(bào)記者連日探訪發(fā)現(xiàn)，新進(jìn)入者融創(chuàng)地產(chǎn)，首個項(xiàng)目融創(chuàng)公園壹號開盤便“日光”；九龍倉2010年在月湖拿下的“地王”，至今仍難解套；龍湖則關(guān)注武漢土地市場多年，還徘徊在市場外。房企逐鹿武漢市場，各自命運(yùn)卻大不相同，其原因何在？

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向長江商報(bào)記者坦言，房地產(chǎn)是一門需要眼力的投資，從開發(fā)商拿地建房到普通消費(fèi)者購房均是如此。但是，多家在全國市場叱咤風(fēng)云的品牌開發(fā)商，進(jìn)入武漢市場卻往往失去了這種精準(zhǔn)的眼力。

外來軍團(tuán)紛紛進(jìn)駐大武漢

自2012年以來，武漢市場逐漸被外地房企占據(jù)。根據(jù)大家顧問統(tǒng)計(jì)的2014年武漢房企土地儲備情況來看，土儲超過100萬方的房企僅有7家，而7家中僅有2家為本土房企，其余均被外來房企占領(lǐng)。

今年8月，融創(chuàng)收購武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司武漢塔子湖置業(yè)，以控股股東身份獲得美聯(lián)地產(chǎn)位于武漢后湖的聯(lián)邦生活區(qū)項(xiàng)目。在低調(diào)入駐武漢3個月后，融創(chuàng)正式發(fā)布武漢戰(zhàn)略，并稱將在武漢市場尋找更多合適地塊開發(fā)項(xiàng)目。

至此，中國房地產(chǎn)銷售榜15強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入武漢的已達(dá)13家，千億級房企中，萬科、保利、萬達(dá)、恒大等在武漢均有大規(guī)模投資。除了在武漢投資的百強(qiáng)企業(yè)外，來自珠三角、長三角、環(huán)渤海的中小房企也在不斷登陸武漢，如朗詩、當(dāng)代置業(yè)等。

融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁兼首席運(yùn)營官馬志霞表示，“武漢仍是價值洼地，未來的城市價值有望比肩北京、上海�！倍�融創(chuàng)武漢公司總經(jīng)理王迎佳也在采訪中告訴記者，最后敲定后湖地塊作為首進(jìn)武漢的項(xiàng)目，應(yīng)是緣于算賬�！拔錆h有千萬體量的城市人口，GDP全國排名前十。同時高校眾多，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，水陸空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。”

蓄客一個月，在沒有樣板間、沒有示范區(qū)的情況下，11月28日，融創(chuàng)在漢首個項(xiàng)目開盤入市。近千人到訪，兩小時銷售257套房源，截至當(dāng)日16時279套房源全部被搶空，首戰(zhàn)“日光”。

九龍倉高價拿地釀苦果

近年來，外來龍頭房企逐漸成為大武漢樓市主力軍，然而并不是每一家房企都能洞察時機(jī)，風(fēng)生水起。

折戟武漢的外來房企香港九龍倉，5年前在月湖拿下的地王項(xiàng)目，至今仍難解套。

2010年底，九龍倉拿下位于漢陽漢鋼中路的月湖B地塊，樓面地價8063元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時武漢樓市的單價地王。該地塊成交時，恰逢武漢樓市、土地市場位于高峰，彼時漢陽中心區(qū)新房均價也才8235元/平方米。

九龍倉這塊地，堪稱“面粉跟面包一樣貴”。而在3年之前，華潤在月湖片區(qū)拿地的價格，樓面地價只有3887元/平方米。2012年底，中海地產(chǎn)將緊鄰九龍倉項(xiàng)目的一宗地塊收入囊中，樓面地價也只有5500元/平方米。

高價拿地?zé)o奈撞上市場回調(diào)，再入市時只求落袋為安，定價向著成本線靠攏。2014年6月，磨蹭了近4年的地王項(xiàng)目終于開盤，并以8800元/平方米—12656元/平方米的價格出售。即便如此，九龍倉月璽首次開盤去化率僅為6—7成，價格最高的中間樓層始終乏人問津。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，這與房地產(chǎn)商自身實(shí)力和進(jìn)入武漢市場的時機(jī)均有關(guān)系�！耙环矫�，開發(fā)商資金使用效率、開工建設(shè)能力存在差異，部分房企雖然拿到地，但由于消化時間過長導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展緩慢；另一方面，2010武漢樓市雖然整體發(fā)展較好，但是深受新政、加息、限購等限制性政策影響，現(xiàn)在政策已經(jīng)放開，武漢樓市發(fā)展環(huán)境更為寬松�！�

此外，四川藍(lán)光地產(chǎn)更是遭遇入漢首個項(xiàng)目受挫。2013年9月的一場土拍中，藍(lán)光競得東湖開發(fā)區(qū)武九鐵路走廊以南、光谷一路以東一宗地塊。資料顯示，藍(lán)光以64635萬元奪得該地，樓面地價4750元/平方米，溢價率達(dá)到116%。

藍(lán)光COCO時代是藍(lán)光地產(chǎn)在武漢的第一個項(xiàng)目，因樓面地價高達(dá)4750元/平方米，一度被預(yù)測開盤價定會過萬。去年8月，藍(lán)光COCO時代卻以8600元/平方米的價格低開。

據(jù)報(bào)道，藍(lán)光COCO時代首次開盤主推3、4號樓77—89平方米房源，原定7月開盤，但因認(rèn)籌蓄客不理想一直拖到8月16日才正式開盤。進(jìn)入9月，因滯銷等原因又無奈推出10套均價7400元/平方米的特價房。

行業(yè)人士分析稱，自2006年開始，隨著越來越多的外來及本土房企扎堆進(jìn)駐，光谷樓市進(jìn)入鼎盛時期。業(yè)內(nèi)人士稱，產(chǎn)業(yè)園和大學(xué)城不會無限制增長，未來一段時間，光谷的房價也可能會經(jīng)歷一個平臺期。

龍湖多年仍徘徊在武漢外

中國房地產(chǎn)銷售榜15強(qiáng)企業(yè)中，僅有兩家缺席武漢市場，龍湖地產(chǎn)便是其中之一。

“今年8月28日，武漢關(guān)山長動地塊拍賣中，龍湖令人驚喜地去打了一回醬油�！睒I(yè)內(nèi)人士透露稱，目前龍湖在武漢負(fù)責(zé)前期的團(tuán)隊(duì)增加到4人，一直對武漢市場不離不棄。然而時至今日，仍未見任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

龍湖地產(chǎn)某高層曾表示，一直想進(jìn)入武漢市場，但一直未能尋到合適的項(xiàng)目，落地一事無進(jìn)展。而龍湖地產(chǎn)武漢負(fù)責(zé)人稱，“武漢暫未拿地。”

1993年，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大領(lǐng)域。2009年在香港聯(lián)交所主板上市。截至目前，已累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超過100個，年銷售額突破503億元人民幣。

時間回溯到2013年5月，龍湖地產(chǎn)在長沙舉行發(fā)布會，這也是龍湖繼成功布局中國西南部、環(huán)渤海、長三角、華南等區(qū)域之后，首度進(jìn)軍華中市場，而龍湖所選的城市，并不是武漢。

翻看2014年龍湖地產(chǎn)財(cái)報(bào)，龍湖地產(chǎn)去年的營業(yè)收入達(dá)到509.9億元，相比2013年同期增長22.83%。其2014年的合同銷售額比2013年小幅增長2%，達(dá)到490.5億元。但是這一數(shù)字并沒有完成2014年初所確定的570億元的銷售目標(biāo)。

龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉曾在接受媒體采訪時表示：“關(guān)于土地，我們還是中性偏謹(jǐn)慎，會考慮量入為出，不會特別積極�！蓖瑫r，龍湖地產(chǎn)高層亦向外界透露2015年不會積極拿地。

據(jù)業(yè)內(nèi)投資部人士透露，龍湖一直在市場中尋找可收購的土地，然而4年過去仍未能通過收購資產(chǎn)方式成功進(jìn)入武漢市場，在武漢校招仍然以宣傳品為目的，招聘合適的工作人員需在重慶工作，待機(jī)會成熟調(diào)回武漢，但并未表明時機(jī)成熟需多久。

地產(chǎn)開發(fā)需要“眼力勁兒”

12月4日，韓長吉在接受長江商報(bào)記者采訪時稱，房企逐鹿大武漢主要是看重該地區(qū)未來發(fā)展的前景。受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的利好，武漢近年來GDP一直保持著較高增速。同時，武漢作為中部崛起的主要帶動引擎，國家對武漢的政策傾斜度較大。大武漢還擁有較為可觀的人口規(guī)模，且武漢對周邊城市的人口吸引力仍在增加。此外，武漢城市建設(shè)不斷完善，市政府在招商引資方面也拋出了很多優(yōu)惠條件。

記者探訪發(fā)現(xiàn)，房企逐鹿武漢市場，各自命運(yùn)卻大不相同。

“因香港土地資源稀缺，也沒有土地增值稅等負(fù)擔(dān)，香港房企普遍有長線投資，長期囤地的習(xí)慣�！笔煜は愀鄯康禺a(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士稱，許多房企在拿到地皮后，十多年都未動工，地皮增值數(shù)倍。然而在內(nèi)地，規(guī)則恰好相反，快周轉(zhuǎn)是房企制勝利器。九龍倉副主席周安橋曾表示，拿到地5個月內(nèi)開工，9個月賣樓，12個月樓盤現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)為正，“這種周轉(zhuǎn)速度我們今天也沒法達(dá)到�！�

隨著武漢市二環(huán)內(nèi)城中村改造基本結(jié)束，核心區(qū)凈地減少，多是舊城改造項(xiàng)目，相對來說拿地更為復(fù)雜，風(fēng)險也增大。而幾年前房地產(chǎn)市場火爆，開發(fā)商拿下的一些高溢價項(xiàng)目，由于遭遇調(diào)控，不少都陷入了賠本開發(fā)或者無力開發(fā)的尷尬境地。

“全國知名房企紛紛入漢拿地，土地或房企的并購現(xiàn)象也更加頻繁�！焙�北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑罡嬖V長江商報(bào)記者，因?yàn)檫M(jìn)入一個全新的市場，特別是像武漢這樣由于歷史性因素，很多市中心優(yōu)質(zhì)地塊都集中在本土開發(fā)商手中的市場，外來房企想要拿到好地，做成好項(xiàng)目，可以通過公開的招拍掛市場競拍得地，但是這個途徑付出的人力成本和資金成本都較高。

責(zé)編：ZB