命運(yùn)迥異 武漢地王十年風(fēng)云沉浮錄

長(zhǎng)江商報(bào)消息 武漢聯(lián)發(fā)瑞盛39億地塊荒置5年至今雜草叢生，世茂集團(tuán)31億地塊開(kāi)發(fā)10年屢?jiàn)Z銷冠

□本報(bào)記者 楊玲玲

一個(gè)極具戲劇性的事實(shí)是，武漢的黃金地塊們，雖“出身”相同，卻當(dāng)前“命途”迥異，充滿宿命味道。

以2005年第一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)地塊誕生為標(biāo)志，全國(guó)龍頭房企十年來(lái)紛紛進(jìn)駐武漢市場(chǎng)，不斷刷新高價(jià)地塊紀(jì)錄。據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，武漢土地市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)3次土地成交高潮，共產(chǎn)生28個(gè)高價(jià)地塊項(xiàng)目。

長(zhǎng)江商報(bào)記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，武漢的高價(jià)地塊有的開(kāi)發(fā)節(jié)奏快、入市早、周轉(zhuǎn)快；有的空置幾年，至今荒草叢生，開(kāi)發(fā)步履慢、解套難。偏愛(ài)濱江資源的高價(jià)地塊項(xiàng)目，多以“銷冠”形式再次露面。而囤地多年，動(dòng)作緩慢的高價(jià)地塊，則像是患上了“重度拖延癥”。

同樣是昔日受人矚目的高價(jià)地塊，為何命運(yùn)如此不同？連日來(lái)，記者踏訪武漢三鎮(zhèn)，采訪多位研究人員，試圖對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行解答。

39億地塊荒草漫天

白白空置曬了5年太陽(yáng)

38.6億元競(jìng)得的武昌高價(jià)地塊，地皮曬了近5年，還未見(jiàn)開(kāi)工跡象。近日，一位熟悉該地塊的業(yè)內(nèi)人士告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，“武昌區(qū)新生路與臨江大道交會(huì)處的裕大華地塊在2010年成交后，沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，多年來(lái)地塊內(nèi)長(zhǎng)了一人高的野草。”

公開(kāi)資料顯示，獲得該地塊的單位是武漢聯(lián)發(fā)瑞盛置業(yè)有限公司（下稱“聯(lián)發(fā)瑞盛”）。記者查詢得知，國(guó)資企業(yè)湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司（下稱“聯(lián)投集團(tuán)”）旗下?lián)碛形錆h聯(lián)發(fā)投置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱“聯(lián)投置業(yè)”）等多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而聯(lián)發(fā)瑞盛則是聯(lián)投置業(yè)的下屬子公司。

2010年7月，聯(lián)發(fā)瑞盛先是通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得武漢交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院三層樓校區(qū)A地塊，后又于同年12月再次出手，以47.3%的溢價(jià)、8755元/平方米的樓面地價(jià)，拿下裕大華地塊，成為彼時(shí)武昌單價(jià)最高的地塊。該項(xiàng)目用地位于武昌區(qū)新生路與臨江大道交會(huì)處，緊靠武漢交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院三層樓校區(qū)A地塊。

據(jù)稱，當(dāng)時(shí)這宗地塊吸引了遠(yuǎn)洋、保利、香港九龍倉(cāng)等多家地產(chǎn)大鱷的爭(zhēng)相競(jìng)拍，最終花落聯(lián)發(fā)瑞盛。根據(jù)省聯(lián)投集團(tuán)的最初規(guī)劃，武漢交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院三層樓校區(qū)A地塊及鄰近裕大華地塊，將被整體打造成武昌濱江商務(wù)區(qū)的一個(gè)國(guó)際化都市綜合體。

地塊所在的武昌濱江商務(wù)區(qū)云集了萬(wàn)達(dá)、綠地、融僑、福星惠譽(yù)、金地、華潤(rùn)等多家品牌房企，均為高端項(xiàng)目。目前該地塊附近的融僑華府，二手房均價(jià)已經(jīng)逼近15000元/平方米；而旁邊的江南明珠園，二手房均價(jià)也達(dá)到了11000元/平方米。

11月27日，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地探訪了該地塊。站在江堤上與地塊隔街相望，記者看到，地塊內(nèi)雜草雜樹(shù)叢生，不見(jiàn)工程車身影，沒(méi)有任何動(dòng)工跡象，四周則被高過(guò)2米的圍墻團(tuán)團(tuán)圍住。記者走進(jìn)發(fā)現(xiàn)，圍墻上張貼的均是聯(lián)投置業(yè)其他項(xiàng)目的宣傳廣告，不少野草、灌木越過(guò)圍墻向外冒出。

11月27日上午，沿江晨練的李先生告訴記者，“荒了好些年頭了，看著怪可惜的�！辈⒅钢�該地塊一處臨江區(qū)域稱，“大概是2013年開(kāi)始，這邊慢慢建起一個(gè)美容醫(yī)院，還附帶弄了一片綠化�！庇浾叻叛弁�去，與旁邊的雜草叢生完全不同，該區(qū)域草皮、樹(shù)木均打理得當(dāng)，紅色獨(dú)棟建筑裝修考究，不過(guò)，目前仍可聽(tīng)見(jiàn)由室內(nèi)裝修發(fā)出的聲響。

“重度拖延” 荒置5年才動(dòng)工

武漢土地市場(chǎng)從來(lái)就不缺少創(chuàng)紀(jì)錄的高地價(jià)項(xiàng)目。大約從2005年開(kāi)始，武漢土拍在往后10年間越演越烈。據(jù)不完全統(tǒng)記，截至2015年8月，武漢已先后誕生28個(gè)刷新成交紀(jì)錄的地塊。不過(guò)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，其中有些項(xiàng)目患有嚴(yán)重的“拖延癥”。

2011年1月，武漢西北湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.6億元拿下常青路與后襄河北路交會(huì)處地塊，樓面地價(jià)高達(dá)8778元/平方米。然而直到去年8月，本報(bào)記者走訪該地塊發(fā)現(xiàn)仍是荒草叢生。

11月26日，本報(bào)記者再次探訪該地時(shí)意外發(fā)現(xiàn)，曬地多年的地塊有了較大變化，3個(gè)獨(dú)立的建筑體都在施工建設(shè)中，其中一棟甚至已建起十多米高。在附近做了多年小本生意的吳先生告訴記者，“拆遷之后，這塊地一荒就是好幾年。前幾個(gè)月，荒地開(kāi)始動(dòng)工，建筑也慢慢拔地而起�！彪S后，記者從武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局獲悉，2015年9月21日，該局對(duì)武漢西北湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的王家墩廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行了批前公示，內(nèi)容包括總平面方案、效果圖及日照分析圖。公示時(shí)間為2015年9月21日-2015年10月1日。記者從公示附件了解到，該地塊主要有A、B、C三棟建筑，A棟規(guī)劃為綜合樓，B棟為住宅樓，C棟為商業(yè)樓，地塊總建筑面積64845.33平方米，其中商業(yè)10510.93平方米，住宅41276.04平方米。目前，在武漢市住房保障和房屋管理局還查不到相關(guān)預(yù)售許可證。

武漢市場(chǎng)內(nèi)，另一個(gè)極具代表性的“拖延癥”重癥患者則是恒隆廣場(chǎng)。

2013年初，恒�。ㄎ錆h）有限公司（下稱“恒隆”）競(jìng)得位于硚口區(qū)東至民意四路、南至順道街、西至漢口中心嘉園小區(qū)、北至京漢大道的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊總價(jià)33億元，樓面地價(jià)高達(dá)7200元/平方米。

同年9月，恒隆宣布項(xiàng)目開(kāi)工，不過(guò)，直至去年9月，恒隆廣場(chǎng)才正式動(dòng)工開(kāi)建，曬地一年有余。恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗對(duì)此回應(yīng)稱：“恒隆的建設(shè)速度慢，是因?yàn)楹懵∠氚逊孔咏ǔ伤囆g(shù)品�！�

11月27日，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪恒隆廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，該地塊緊靠武廣商圈，與武商廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)和武漢國(guó)際廣場(chǎng)比肩而立，一位品牌房企的銷售高管對(duì)記者說(shuō)，“可以預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)恒隆廣場(chǎng)入市，將與武廣商圈內(nèi)多家商場(chǎng)貼面肉搏�！�

在交通方面，恒隆廣場(chǎng)附近就是京漢大道武商路公交站，與輕軌1號(hào)線利濟(jì)北路站相距不到10米，距離地鐵2號(hào)線中山公園站也不過(guò)百米，地理位置得天獨(dú)厚。

昨日，記者在項(xiàng)目一旁的過(guò)街天橋上俯瞰到整個(gè)恒隆廣場(chǎng)的施工進(jìn)展：工地內(nèi)吊塔林立，多個(gè)挖土機(jī)同時(shí)作業(yè)，鋼圈、鋼條等建筑用材有序堆積，工人們各司其職，整個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行地基建設(shè)，工地圍墻上貼著恒隆的宣傳標(biāo)語(yǔ)“只選好的，只做對(duì)的”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，恒隆一向遵循慢工出細(xì)活的法則。上海兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)，從拿地到開(kāi)業(yè)，分別建了13年和14年�！案圪Y地產(chǎn)企業(yè)總是愛(ài)拖延。拿地后七八年能開(kāi)發(fā)入市已經(jīng)算是快的，開(kāi)發(fā)周期通常都在十年以上。”一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露。

偏愛(ài)濱江 多是樓市“銷冠”

高價(jià)地塊偏愛(ài)濱江資源。武漢三鎮(zhèn)三足鼎立局勢(shì)下，武昌、漢口、漢陽(yáng)的濱江商務(wù)區(qū)誕生多個(gè)刷新成交紀(jì)錄的項(xiàng)目。而曾經(jīng)的高價(jià)地塊，后來(lái)大多以“銷冠”的形式再次與世人見(jiàn)面。

2005年，香港世茂集團(tuán)旗下上海世茂建設(shè)有限公司以31.5億元力挫和記黃埔、綠城和仁恒，以樓面地價(jià)1967元/平方米，奪得鸚鵡洲濱江地塊，打造180萬(wàn)平方米城市綜合體項(xiàng)目“世茂錦繡長(zhǎng)江”。據(jù)報(bào)道，31.5億的成交價(jià)還創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)土拍金額的最高紀(jì)錄，更成為武漢首個(gè)“地王”。10年過(guò)去，世茂錦繡長(zhǎng)江已開(kāi)發(fā)至第五期，2015年首月，世茂錦繡長(zhǎng)江五期以4億的銷售額迎來(lái)開(kāi)門紅。

2005年4月，瑞安以約33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊，樓面地價(jià)約為2339元/平米，轟動(dòng)一時(shí)。作為武漢內(nèi)環(huán)江邊最大的綜合性項(xiàng)目，武漢天地雄踞長(zhǎng)江二橋北岸，扼守橋頭堡。十年來(lái)，武漢天地先后推出了武漢天地御江苑一二三期、武漢天地B9、武漢天地B11、武漢天地B13以及武漢天地云廷等高端豪宅，幾乎成為武漢豪宅的代名詞。

2009年9月，萬(wàn)達(dá)以約19.65億元價(jià)格購(gòu)得武昌積玉橋地塊，樓面地價(jià)約為3931元/平方米。積玉橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總規(guī)劃面積約62萬(wàn)平方米，總投資約70億元。2012年，180米的5A甲級(jí)超高層濱江寫(xiě)字樓建成，同時(shí)還有24萬(wàn)方全江景大戶豪宅萬(wàn)達(dá)公館和六星級(jí)萬(wàn)達(dá)威斯汀酒店。

2013年9月，復(fù)地力壓越秀、佳兆業(yè)，以約16.34億的成交價(jià)拿下漢陽(yáng)四新濱江地塊，溢價(jià)率約為41.5%，樓面地價(jià)攀至5305元/平方米，創(chuàng)下漢陽(yáng)濱江片區(qū)單價(jià)紀(jì)錄，打造復(fù)地海上海項(xiàng)目。2015年8月，復(fù)地海上海開(kāi)盤即成當(dāng)月銷冠。

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為等房?jī)r(jià)達(dá)到高位入市

11月28日，湖北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑顥铥愑钤诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)提出，武漢土地成交的高峰時(shí)期發(fā)生在2007年、2009-2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交樓面地價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

她稱，“2007年正處于商品房發(fā)展初期，樓市整體進(jìn)入高速發(fā)展期，土地成交量也隨之攀升。2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)火速降溫，土地市場(chǎng)成交亦冷卻。2009-2010年，政府出臺(tái)的一系列救市政策，使新房成交迅速回暖，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆閺?fù)燃。2012年武漢進(jìn)入城中村改造高峰期，二環(huán)內(nèi)城中村地塊集中入市，吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)出手拿地，2015年土地市場(chǎng)進(jìn)一步火爆�！�

就今年而言，土地市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)火爆之勢(shì)，品牌房企紛紛逐鹿大武漢。武漢1-10月住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，僅前10 月成交套數(shù)就與2014年全年的成交量持平，巨大的市場(chǎng)容量及發(fā)展?jié)摿�，吸引了開(kāi)發(fā)企業(yè)蜂擁而至。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從首個(gè)高價(jià)地塊誕生開(kāi)始，十年來(lái)各個(gè)高價(jià)地塊項(xiàng)目出生相同卻命途迥異。大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金成本原因，不愿囤地，而是實(shí)行“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式，希望能夠盡快回籠資金。

而少數(shù)項(xiàng)目多年遲遲不肯動(dòng)工的原因是什么？湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，主要有政府和企業(yè)兩方面的原因，政府方面涉及到拆遷、規(guī)劃調(diào)整等，需要時(shí)間完成過(guò)渡；而企業(yè)方面，有的是因?yàn)槟玫貢r(shí)樓面地價(jià)過(guò)高，如果按照正常進(jìn)度上市，房?jī)r(jià)也將隨之提升，可能陷入“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”的兩難境地，需要等房?jī)r(jià)總體達(dá)到高位后方可入市，另外，也有可能是股東糾紛等其他原因。

那么，高價(jià)地塊項(xiàng)目突破的方向有哪些呢？“平價(jià)高周轉(zhuǎn)、降低資金成本、提高銷售均價(jià)和匹配區(qū)域價(jià)值提升。”楊麗宇提到，在競(jìng)爭(zhēng)紅海區(qū)域，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)率的可能性極低，提高周轉(zhuǎn)速度才是更明智的選擇，同時(shí)，需要考慮在成本與售價(jià)適配的前提下，打造項(xiàng)目亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)突圍。

聯(lián)發(fā)瑞盛當(dāng)年競(jìng)得的武昌高價(jià)地塊，荒蕪至今已快5年，雜草叢生。本報(bào)記者 楊玲玲 攝

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