武漢朝房地產(chǎn)“戰(zhàn)略重鎮(zhèn)”沖刺

長江商報消息 組合政策激發(fā)樓市供銷兩旺；今年新房成交已破18萬套創(chuàng)新高

□本報記者 楊玲玲

今年以來，武漢樓市利好不斷，成交屢創(chuàng)新高。全國知名房企紛紛逐鹿大武漢，土地市場亦是地王頻現(xiàn)，在“十二五”收官之年，武漢新建住房成交已突破18萬套，提前一個多月超越2014年17.98萬套銷量，創(chuàng)造武漢有史以來年度成交新紀(jì)錄。

隨著“十三五”規(guī)劃逐漸浮出水面，其規(guī)劃建議中直接與房地產(chǎn)相關(guān)的文字只是“深化住房制度改革，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”等內(nèi)容，篇幅不多，但整體透露的信號卻令人欣慰。

未來，房地產(chǎn)由經(jīng)濟(jì)增長“引擎”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定器”，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市規(guī)劃與住房研究所所長盧華翔曾對媒體說，“從大干快上一味蠻干，到用心思量精雕細(xì)琢，這個轉(zhuǎn)化過程很難在一朝一夕間完成，‘十三五’只是一個開端，漫長的轉(zhuǎn)向路上，要摸索的還有很多，所幸有些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)走在了前面，可以提供經(jīng)驗，并起到帶頭作用�！�

在本期“學(xué)習(xí)貫徹五中全會精神·江城產(chǎn)業(yè)巡禮”系列報道中，長江商報記者將從武漢房企現(xiàn)狀、土地拍賣、購房人群、政策影響等方面入手，梳理整個武漢房地產(chǎn)市場。

樓市成交屢創(chuàng)新高

2005年大學(xué)畢業(yè)，付女士進(jìn)入一家標(biāo)桿房企做策劃，在房地產(chǎn)銷售行業(yè)摸爬滾打十余年的她，如今已經(jīng)成為一家全國大型房企武漢地區(qū)的營銷總監(jiān)。

談及武漢房地產(chǎn)行業(yè)的十年變化，她告訴長江商報記者，“房地產(chǎn)躺著就能賺錢的時代已經(jīng)遠(yuǎn)去，但是就武漢市場而言，由于各項政策利好，樓市近年來依舊火爆，成交量屢創(chuàng)新高�！�

不可否認(rèn)的是，與深圳等一線城市房價30%以上的漲幅相比，武漢樓市尚屬于良性發(fā)展階段，漲幅相對較小，主城區(qū)項目增多造成的結(jié)構(gòu)性上漲，也拉動了市場整體價格。湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事、中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政提到，“總體來看，當(dāng)前市場上供應(yīng)增多，整體的去化率出現(xiàn)下滑，加上年底房貸額度影響，一些前期熱銷樓盤不敢‘任性漲價’，跑量還是大多數(shù)樓盤的選擇，這也有助于促進(jìn)樓市消費持續(xù)釋放。”

記者走訪了解到，上周武漢有5樓盤入市，整體開盤去化率為71%。11月14日，福星惠譽東湖城開盤加推，該盤開盤均價10003元/平方米，較之前上漲約300元/平方米，本次推出房源348套，銷售282套，去化達(dá)八成�！耙蝽椖矿w量大，區(qū)位好，自含商業(yè)配套，未來升值潛力還是比較大的�！� 營銷中心一位銷售人員稱。

中指院華中分院監(jiān)測，截至11月11日，今年武漢新建住房成交已突破18萬套，提前一個多月超越2014年17.98萬套銷量，創(chuàng)造武漢有史以來年度成交新紀(jì)錄。而全年成交將突破20萬套大關(guān)，也就是說，2015年剩下的每一天，武漢樓市都在創(chuàng)造歷史新紀(jì)錄。至此，最近5年，武漢樓市成交紀(jì)錄每年都被刷新。

房企拿地須考慮“十三五”區(qū)域戰(zhàn)略

“三橫一心臟”是當(dāng)前國家全力布局推動的三大區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，三橫是絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶，長江經(jīng)濟(jì)帶，海上絲綢之路，一心臟是京津冀。

“房企拿地須考慮‘十三五’中國三大區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略：京津冀一體化、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路、長江經(jīng)濟(jì)帶。東部沿海地區(qū)以存量升級為主，中西部地區(qū)以增量開發(fā)為主。”中原地產(chǎn)相關(guān)研究人員認(rèn)為。

最新市場統(tǒng)計報告顯示，今年前三季度，武漢市土地招拍掛成交共280宗地塊（包括工業(yè)、住宅、商辦等），合計成交用地規(guī)劃建筑面積3170萬平方米，較去年減少12.3%，土地出讓金卻高達(dá)465.7億元，較去年同期上漲24.9%。

土地市場為何會出現(xiàn)面積減少成交金額卻大幅上漲的情況？李國政分析稱，這與今年出現(xiàn)的多宗熱門地塊密不可分，同時反映出武漢土地“含金量”的快速提升。例如二七濱江地塊今年以13388元/平方米創(chuàng)出武漢單價新地王；電建地產(chǎn)、華潤等品牌房企聯(lián)合體，拿下關(guān)山長動兩宗地塊，創(chuàng)出8831元/平方米的武昌單價地王；首都機場地產(chǎn)集團(tuán)在后湖以5996元/平方米的價格拿下了區(qū)域單價地王。

“武漢的城市經(jīng)濟(jì)與地位的提升，潛力價值為資本所認(rèn)同，如長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略支點城市的逐步確立，大規(guī)模的城建投入，日趨增強的中部經(jīng)濟(jì)輻射力，以及人口遷移增長的紅利等。”有業(yè)內(nèi)專家指出，作為長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略支點城市，武漢樓市銷量位居全國前列，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)“戰(zhàn)略重鎮(zhèn)”，中國一線品牌房企紛紛進(jìn)駐，中國房地產(chǎn)銷售榜15強企業(yè)，進(jìn)入武漢的已達(dá)13家。同時，綠城、龍湖也在擇機進(jìn)入武漢市場。中國千億級房企中，萬科、保利、萬達(dá)、恒大等在武漢均有大規(guī)模投資。

據(jù)了解，本月武漢將出讓18宗地塊，合計凈用地面積46.48萬平方米，總建筑面積103.58萬平方米，起始總價8.8億元，樓面地價849元/平方米。

政策利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

85后白領(lǐng)劉金龍（化名）在律師事務(wù)所工作，近日在離單位不遠(yuǎn)的恒大嘉園購置了一套新房。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在全面接手三江航天地產(chǎn)之后，東西湖的恒大嘉園出現(xiàn)開盤熱銷的現(xiàn)象。昨日，劉金龍告訴記者，由于其精裝修開盤價格僅7600元/平方米，與周邊的毛坯房價格相當(dāng)，甚至遠(yuǎn)低于距其1公里左右的東西湖中心廣場房價，故受到購房者的“瘋搶”。

自去年9月武漢樓市全面解除限購以來，多次降準(zhǔn)降息、房貸首付降低、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金門檻降低等政策利好，使得武漢城市地位得到提升，房價也在平穩(wěn)上漲�！熬鶅r不足8000元/平方米的房價并不算高，仍在可接受的范圍內(nèi)�！眲⒔瘕埛Q。

此外，武漢商業(yè)地產(chǎn)遍地開花。繼去年12月19日永旺夢樂城武漢金銀潭開業(yè)后，今年底永旺在武漢布局的第二家購物中心——永旺夢樂城武漢經(jīng)開即將迎來開業(yè)。同時，自去年12月華中首家保稅交易中心落戶以來，江城至少已新開6家保稅店。而本月20日又將新添一處位于武漢出口加工區(qū)的經(jīng)發(fā)保稅商品交易中心。

據(jù)統(tǒng)計，2014年全球新開購物中心，一半都在中國，而武漢又以8個項目總計100萬平方米的交付面積，甩開北上廣深等一線城市，成為去年國內(nèi)的“商業(yè)之王”。2015年，武漢新開的商業(yè)項目或高達(dá)19個，新增商業(yè)面積接近250萬方。包括凱德廣場1818中心、越秀星匯維港購物中心、朗匯星光68、漢口里等商業(yè)綜合體。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來幾年，這種勢頭還將延續(xù)。

武漢樓市仍有很大空間

在“十三五”規(guī)劃建議中，與房地產(chǎn)相關(guān)的文字有“深化住房制度改革，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”等內(nèi)容，雖然篇幅并不算多，但整體透露的信號讓人感到欣慰。

“對樓市的最大利好并不在具體的條文里，而是在未來的經(jīng)濟(jì)大勢中�！睒I(yè)內(nèi)專家稱，隨著經(jīng)濟(jì)的中高速發(fā)展和居民收入的提高，武漢樓市未來還有很大發(fā)展空間，只是購房者需求會更加多樣化和個性化。

中原地產(chǎn)相關(guān)研究人士分析，“十三五”將推進(jìn)股票和債券發(fā)行交易制度改革，提高直接融資比重，這意味著境內(nèi)公司債、房企定增等低成本融資渠道會逐步成為標(biāo)配，有助于進(jìn)一步降低房企融資成本，延長債務(wù)展期。

從發(fā)行成本角度來看，今年以來，上市房企公司債發(fā)行成本繼續(xù)下行，2015年9月，上市房企公司債發(fā)行利率為5.38%，環(huán)比上月小幅下降0.2個百分點，與年初相比大幅下降3.06個百分點，走低趨勢不變。

此外，根據(jù)規(guī)劃，到“十三五”末期，全國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。更讓房地產(chǎn)市場振奮的是，“全面兩孩”政策會帶動改善型住房需求增長。全面放開兩孩政策一經(jīng)公布，便讓各大在售樓盤炸開了鍋，紛紛通過各種方式變相亮出自己的“四房”“保姆房”和“學(xué)區(qū)房”戶型�！爸劣趮雰撼�，短期內(nèi)不太現(xiàn)實，9000萬受惠家庭，真正能生兩個孩子的，數(shù)量不宜過于樂觀�！眱|房研究中心研究員在接受長江商報記者采訪時表示。

（策劃：龍威 張齊琪）

責(zé)編：ZB