武漢光谷步行街“鬧市冷鋪”樣本調(diào)查

長江商報消息 開街8年租金上漲10倍，小店單日銷售額從2萬跌至2000元

□本報記者 楊玲玲

武漢光谷步行街的繁華與衰落，正成為當前全國綜合商業(yè)體的困局樣本。

自2008年正式開街以來，武漢光谷步行街在短短數(shù)年內(nèi)發(fā)展成為光谷最繁華的商業(yè)購物中心。而伴隨著商業(yè)的火爆，商鋪租金也一路水漲船高，從最初的一線鋪面每平方米僅200元左右，到如今超過1000元。

10月12日，有商戶向長江商報記者反映，在傳統(tǒng)商業(yè)體整體凋敝的大勢之下，光谷商圈的繁華已不比當年，商戶的經(jīng)營情況也是每況愈下。

是誰一路推高了光谷步行街的商鋪租金？而今“鬧市冷鋪”的原因又何在？

10月16日，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受長江商報記者采訪時指出，在網(wǎng)購潮流席卷之下，傳統(tǒng)零售業(yè)受到很大沖擊，即使是像沃爾瑪、家樂福這樣的零售業(yè)巨頭也無一幸免，更何況是個體商鋪經(jīng)營者。這不是光谷商圈一家之難題，而是所有商業(yè)綜合體要面對的問題。

昔日旺鋪如今門庭冷落

年過半百的高先生和汪女士夫婦，在步行街一樓D區(qū)一條較為幽靜的巷道邊，經(jīng)營著幾乎是開街以來堅守時間最久的門店“紅襪子”。2008年，他們的店作為首批入駐的商鋪之一，還曾享受過兩個月的免租優(yōu)惠�！�2012年，正是光谷步行街的輝煌時期�！蓖襞�士告訴長江商報記者，“當時我有兩個鋪，加起來近60平方米的店面，銷售旺季單天的營業(yè)額最高可達2萬元�！�

2012年年底，汪女士的店配合步行街的業(yè)態(tài)調(diào)整，搬到原商鋪對面，面積也由原來的60平方米縮減到30平方米�！�2013年，營業(yè)額開始下滑，我以為是店面調(diào)整的正常陣痛期。但到了去年，營業(yè)額仍在下降，原本是每年銷售最高峰的圣誕節(jié)，單日營業(yè)額也只有2000元出頭�！蓖襞�士感慨，零售業(yè)的寒冬襲來了。

進入2015年，隨著光谷廣場改造，地鐵施工，整個商圈的商業(yè)氛圍進一步變冷。汪女士算了一筆賬，她的小鋪每月物業(yè)費750元、電費500元、夏冬期空調(diào)費600元、房租8000元，月開支已近一萬。加上人工和進貨成本，汪女士說，其店鋪單日銷售額要達到950元左右才能基本保本。而在記者到訪的10月15日，從開門到下午兩點，其店面主營的襪子、帽子、圍巾等，還沒有任何進賬，倒是近兩年來新增的副營飲用水和飲料，偶爾有路人購買。高先生告訴記者，“現(xiàn)在的情況就是這樣，半天也沒有顧客光臨，鋪子像是進了無人區(qū)�！�

同在步行街經(jīng)營鞋店的劉先生，店鋪位于一樓B區(qū)。10月14日，他告訴記者，今年國慶節(jié)的業(yè)績幾乎只有去年的五分之一，但相較平日，也算很不錯了。記者在其鋪面停留的半小時里，僅有兩人進店看鞋。

9月是開學(xué)季，也是光谷步行街的傳統(tǒng)旺季，然而商戶們卻沒有迎來以往的“金九銀十”。據(jù)世界城物業(yè)公司總經(jīng)理劉耀星介紹，整個9月，光谷步行街的客流量比往年減少了近200萬人。

記者在步行街上看到，不少門店已經(jīng)清空，貼出了招租啟事或轉(zhuǎn)讓啟事。高先生告訴記者，租金等因素讓不少商戶無法承受而撤離，也讓本想接手的商戶卻步�！皩τ谛∩碳襾碚f，鋪租成本占其成本的比例一般在15%左右。該比例如果達到25%甚至更高，小商家便承擔(dān)不起了。”

在走訪過程中，不少商戶向記者訴苦，“這看似繁華的商業(yè)街景，我們中小商戶卻承受著經(jīng)營成本高、客流減少、利潤攤薄的壓力，生意越來越難做�！�

懸在商戶頭上的租金利劍

2013年初，武漢市政協(xié)委員曾文濤提交的提案顯示，光谷步行街自2008年開街以來，初時一期部分一線商業(yè)門店每平方米的售價在3萬元左右，2013年已被炒到每平方米30－40萬元，一線門面租金也從開街時的每月200元/平方米漲至每月1500－2000元/平方米。

那么，是誰推高了中小商鋪的租金？

“可以說，價格是被商戶自己炒起來的�！备呦壬�回憶稱，租金按10%的年增幅上漲，合同到期之后的換租，漲幅更大。2012年他的商鋪每平方米的租金是180元，而2013年已經(jīng)漲到340元，幾乎翻了一倍。“2012年，步行街上的商戶幾乎都賺到了錢。于是2013年便有大量投資者涌入，當時簡直是一鋪難求�！�

“商圈通常以引進主力品牌店的形式帶動人氣�！焙�北房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事、中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政解釋，如此一來，議價能力強的主力品牌店在租金等方面便可享有更多優(yōu)惠政策，業(yè)主也寄希望于靠主力店拉人氣，靠提高中小店鋪的租金賺錢。

據(jù)了解，運營商給這些主力品牌商戶的租金是每月30－50元/平方米，有的還提供前1-3年免租的優(yōu)惠條件。而中小商戶每月的租金卻達到300-500元/平方米甚至更多。曾文濤表示，這種“劫貧濟富”的招商模式，導(dǎo)致強者恒強，弱者恒弱，使中小商戶難以生存發(fā)展。

同時，韓長吉指出，房產(chǎn)市場在一系列的調(diào)控政策下，資金向商鋪市場轉(zhuǎn)移，進一步推動商鋪租金上漲。另外，租賃中介公司也是高租金的“得利”推手。租賃市場投機現(xiàn)象普遍，第一手商鋪租賃價格往往并不太高，卻被中介公司一路炒高。“高租金使得中小商鋪的經(jīng)營成本大大提高，擠壓了經(jīng)營者的利潤空間，已成為懸在中小商鋪經(jīng)營者頭上的一柄利劍�！�

“鬧市冷鋪”何以形成

2012年可謂是光谷步行街最為輝煌的時期，隨后零售業(yè)的寒潮漸近，商戶生意逐漸黯淡。與此同時，商戶的經(jīng)營成本卻在不斷上漲。同城的江漢路步行街、漢街步行街等，商戶的日子也并不好過，江漢路步行街的封閉施工直接影響了沿線商戶人氣，約200米路段就有4家門面尋求轉(zhuǎn)租。

10月15日，高先生對記者說，光谷步行街三四五期陸續(xù)開街后，客源明顯減少，生意受到很大影響。而在德意風(fēng)情街上經(jīng)營女裝的吳女士也告訴記者，整條步行街太長，很多顧客往往是在前面逛一下就返回了，他們的生意也很清淡。

“這一問題形成的原因，還是光谷步行街開發(fā)體量過大�！崩顕�政認為，一個商業(yè)項目的成功與否，后期的招商定位和人氣培養(yǎng)很是重要。

“在步行街，開發(fā)商自持面積主要集中在大洋百貨、家樂福、電影院等品牌，保障整個商圈的穩(wěn)定。而零售鋪面集中在個體房東手中，世界城方面沒辦法對其進行強制規(guī)劃�！笔澜绯俏飿I(yè)管理有限公司相關(guān)營銷人員表示，零售鋪面的商業(yè)形態(tài)取決于房東分散招租的狀況，在鋪面流轉(zhuǎn)率加大的背景下，步行街一二期整體業(yè)態(tài)的調(diào)整，顯得相當困難。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，步行街上出現(xiàn)“鬧市冷鋪”的門店多經(jīng)營日用消費品，而這些在網(wǎng)上都能輕松購買。在網(wǎng)購大潮下，以低價的大眾服飾作為主要經(jīng)營品類的租戶，無疑最先受到了沖擊。

韓長吉在接受長江商報記者采訪時提出，投資經(jīng)營商鋪有開發(fā)商信用風(fēng)險、交通條件和商品硬件設(shè)施帶來的風(fēng)險、消費資源不足風(fēng)險、租金上漲風(fēng)險等。即便商鋪所處的地理位置存在大量消費資源，但由于自身定位、售賣的商品、營銷手段或相關(guān)服務(wù)存在不足，就無法吸引消費者，也是造成“鬧市冷鋪”的原因。

同時，韓長吉分析稱，地鐵施工只是短期陣痛，人們消費習(xí)慣的變化才是長期隱患。在網(wǎng)購潮流席卷之下，傳統(tǒng)零售業(yè)受到很大的沖擊，即使是像沃爾瑪、家樂福這樣的零售業(yè)巨頭也無一幸免，更何況是個體商鋪經(jīng)營者，這不是光谷商圈一家之難題，而是整個中國商業(yè)綜合體要面對的問題。

體驗式消費成未來方向

“如今地鐵施工使光谷聚攏人氣的地段優(yōu)勢大打折扣，同時，租金、勞動力價格上漲引發(fā)成本上升，再加上電商沖擊，租戶的利潤不斷攤薄，甚至出現(xiàn)虧損。許多租戶選擇退場，潛在進入者也由于市場不景氣而停下腳步，商鋪的需求量大大降低�！崩顕�政稱，對于租戶而言，降租有利于減輕其營業(yè)負擔(dān)；對于業(yè)主而言，不降租很可能失去租戶，而降租則能保證租金收入的穩(wěn)定性。

“步行街開業(yè)早期，有相當一部分是銷售物業(yè)，租金的把控都在業(yè)主手中�！笔澜绯俏飿I(yè)公司總經(jīng)理劉耀星10月15日在接受長江商報記者采訪時表示。

“房東們已經(jīng)認識到，一鋪養(yǎng)三代的時代已經(jīng)過去。但是，僅僅依靠降租也不能從根本上解決問題，節(jié)流也要開源，沒有解決生意客源的問題，鋪子仍然難以存活下去。”在與商戶協(xié)商過程中，業(yè)主王先生提出了他的看法。

“電商沖擊的大環(huán)境下，去年百貨、餐飲等業(yè)態(tài)還有盈利。小型的零售業(yè)，部分生存艱難，也有部分生存狀況并不算壞。去年光谷步行街整體的銷售業(yè)績持平�！眲⒁�星說，“今年這里地鐵打圍，難免受到影響。目前，我們也在努力。例如，我們投入幾百萬進行線上線下促銷，幫助商戶拉動人氣，增加營業(yè)額。”

“西班牙風(fēng)情街和德意風(fēng)情街，提倡體驗式消費，由公司返租回來之后才租出去，現(xiàn)在也在貼錢�！眲⒁�星告訴記者，“不過，體驗式消費的主動權(quán)還掌握在我們手上，我們會考慮給予商戶適當?shù)膬?yōu)惠，給散戶一個喘氣的空間。比如說，我們目前在做的創(chuàng)客項目，就是吸引創(chuàng)業(yè)者到步行街來，我們提供場地并給予資金扶持�！辈贿^，劉耀星也對記者坦言，商業(yè)格局變化太快，物業(yè)公司也在不斷尋求新思路。

“傳統(tǒng)商業(yè)可以一面經(jīng)營實體店，一面向網(wǎng)絡(luò)突圍。實體店要注重突出網(wǎng)店無法提供的優(yōu)勢，從售賣商品向提供高水準的消費體驗上轉(zhuǎn)移。”韓長吉說。

武漢光谷世界城步行街二期西班牙風(fēng)情街，即使是在“金九銀十”黃金季，一些小店鋪也乏人問津。本報記者 孫辰 攝

責(zé)編：ZB