籌資10億湖北保障房私募債突圍

長(zhǎng)江商報(bào)消息 保障房缺錢(qián)狀況將從銀行融資角度徹底改變

□本報(bào)記者 鄭瑋發(fā)自宜昌

過(guò)不了多久，湖北宜昌市區(qū)的保障房就可以用私募債融資來(lái)的資金完成后續(xù)建設(shè)了，而這也成為湖北首個(gè)保障房私募債試點(diǎn)。

8月3日，由中信銀行和國(guó)泰君安聯(lián)合承銷(xiāo)的宜昌市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宜昌房投”）非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具成功發(fā)行，共為宜昌市保障性住房建設(shè)籌集資金10億元，實(shí)現(xiàn)湖北省保障房私募債零的突破。

8月13日，宜昌房投董事長(zhǎng)曹洋向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，此次募集的10億元資金運(yùn)用范圍比較寬泛，暫時(shí)未確定用于哪些保障房項(xiàng)目。

不過(guò)，長(zhǎng)江商報(bào)記者通過(guò)宜昌房投官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前，該公司保障房在建項(xiàng)目有人才公寓示范小區(qū)、塘上明苑、和塘悅舍、東錦苑共4處，涉及總占地面積393.12畝，算上平湖馨苑三期、三江園、新街坊、聽(tīng)濤苑、九安城和上合園6個(gè)棚改安置房項(xiàng)目，總共占地面積達(dá)到1241.37畝。

顯然，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足多達(dá)10處的保障房建設(shè)項(xiàng)目。“相對(duì)于其他融資渠道，私募債的發(fā)行更簡(jiǎn)便，與承銷(xiāo)商達(dá)成共識(shí)后，從注冊(cè)到發(fā)行也就兩個(gè)月時(shí)間�！辈苎蟊硎�，在報(bào)價(jià)之后就已經(jīng)迅速完成認(rèn)購(gòu)，程序相對(duì)其他已有的融資方式更為簡(jiǎn)單。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授尹志超則對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者分析道，在目前股市動(dòng)蕩的狀況下，正好給了私募債融資一個(gè)契機(jī)，如果要成為保障房融資的“主角”，就要先解決信息透明問(wèn)題。

各地爭(zhēng)相發(fā)行保障房私募債

8月13日，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪湖北宜昌保障房在建項(xiàng)目之一的九安城看到，該小區(qū)有5棟已基本建成，7棟已經(jīng)主體封頂，小區(qū)的綠化和區(qū)位優(yōu)勢(shì)可與商品房媲美。

據(jù)了解，九安城是宜昌城東生態(tài)新區(qū)的棚改安置房項(xiàng)目，地處伍家崗、西陵老城區(qū)的城市中軸線，距離宜昌火車(chē)東站僅3.6公里，主要用于廟嘴棚戶區(qū)等棚改項(xiàng)目搬遷安置。

該項(xiàng)目占地10.56萬(wàn)平方米（合158.44畝），是宜昌市城區(qū)最大的安置房小區(qū)，總建筑面積33.2萬(wàn)平方米，于2013年3月開(kāi)工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃今年9月全部竣工交付。

如此大規(guī)模建設(shè)的安置房小區(qū)在融資上是否有困難呢？

該工地一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，此前，由于對(duì)宜昌市安置房和保障房的重視，國(guó)開(kāi)行湖北分行的調(diào)研小組先后兩次到小區(qū)考察過(guò)，也促成了宜昌市棚戶區(qū)改造及融資的推進(jìn)，使得九安城項(xiàng)目在融資上沒(méi)有太多的顧慮。

該負(fù)責(zé)人介紹，目前，宜昌的保障房建設(shè)已經(jīng)形成了“國(guó)開(kāi)行專項(xiàng)貸款為主，商業(yè)銀行貸款和社會(huì)資本投資為補(bǔ)充，債券融資等先行先試”的融資模式，整個(gè)宜昌市相關(guān)項(xiàng)目已獲得了國(guó)開(kāi)行專項(xiàng)貸款160億元，同時(shí)，一些項(xiàng)目還探索PPP和政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等新模式，拓展了融資渠道，化解了資金困局。

該負(fù)責(zé)人提到的先行先試的債券融資，即此次發(fā)行的保障房私募債。

曹洋表示，此次私募債由中信銀行和國(guó)泰君安聯(lián)合承銷(xiāo)，2014年10月開(kāi)始申報(bào)，今年6月18日正式注冊(cè)，8月3日成功發(fā)行。“此前，保障房的融資渠道很多，包括財(cái)政補(bǔ)貼、政策性貸款、商業(yè)貸款和公積金貸款等，這一次首次采用保障房私募債作為補(bǔ)充渠道。所以，目前保障房大部分資金還是采用的是國(guó)開(kāi)行的政策性融資�！�

宜昌房投公司2015年度第一期非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具發(fā)行情況公告顯示，此筆保障房私募債期限為3+2（年），年利率僅為6.38%，低于今年平均發(fā)行利率，所募集資金專項(xiàng)用于宜昌保障房項(xiàng)目建設(shè)。

湖北一位私募人士表示，該私募債的成功發(fā)行，開(kāi)拓了湖北保障房建設(shè)新的融資渠道。

與傳統(tǒng)融資渠道相比，私募債具有總額大、融資成本低、使用限制少、期限靈活等特點(diǎn)，作為一種融資工具，更容易受到保障房建設(shè)企業(yè)的青睞。

“棚戶區(qū)、保障房建設(shè)受到政策的扶持，比商品房融資更加有優(yōu)勢(shì)�！陛x立證券分析師陳耕表示。

曹洋也表示，去年，湖北爭(zhēng)取到300億元的私募債額度，宜昌因?qū)ε飸魠^(qū)改造的重視，首次嘗試發(fā)行10億元的保障房私募債。不過(guò)，北京、上海等地已經(jīng)在前兩年成功發(fā)行，此次宜昌的保障房私募債在全國(guó)應(yīng)該是第8支。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2011年年底開(kāi)始，北京、青海、南京等多地都已經(jīng)發(fā)行過(guò)保障房私募債券。

2013年8月8日，上海中星（集團(tuán)）有限公司也發(fā)行過(guò)保障房私募債，該私募債期限3年，發(fā)行利率6.0%，融資額度為13億元人民幣，成為上海首支保障房私募債券。

隨后，上海建工集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)發(fā)行不超過(guò)17億元的保障房私募債，專項(xiàng)用于上海市浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)04-02地塊共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目建設(shè)。

彼時(shí)，上海保障房私募債“一觸即發(fā)” ，央行上�？偛勘硎�，下一步，將有越來(lái)越多的上海企業(yè)通過(guò)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具用于保障房建設(shè)，促進(jìn)上海保障房建設(shè)工作的順利開(kāi)展。

保障房私募債有望擴(kuò)容

舊改、保障房等民生安居工程在融資上的優(yōu)勢(shì)十分明顯。

溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文認(rèn)為，現(xiàn)在各級(jí)政府都十分重視民生，保障房就屬于這一塊的內(nèi)容，因此會(huì)成為房地產(chǎn)融資開(kāi)閘先行的領(lǐng)域。

“支持保障房建設(shè)、融資，這個(gè)作用在定向工具推出之初，就已經(jīng)包含在內(nèi)�！庇兄袊�(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)人士表示，除了保障房專項(xiàng)的私募債，許多城投性質(zhì)公司發(fā)行私募債，其中相當(dāng)規(guī)模資金都是優(yōu)先用于保障房。

該人士認(rèn)為，保障房建設(shè)缺錢(qián)，已經(jīng)是人所皆知。其他發(fā)債人的負(fù)債都超過(guò)了“40%”的紅線，就更不用說(shuō)保障房了。也正因?yàn)槿绱�，各地政府都在為保障房積極尋求私募債的渠道。

上述人士認(rèn)為，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，雖然保障房私募債的利率不高，但承銷(xiāo)銀行有承銷(xiāo)費(fèi)用與其他后續(xù)的綜合收益，總體來(lái)說(shuō)還不錯(cuò)。

不過(guò)，在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，除了綜合收益，保障房私募債的擴(kuò)容對(duì)國(guó)開(kāi)行等在內(nèi)的銀行來(lái)說(shuō)，顯然還有更深層的意義。

“國(guó)開(kāi)行是最大的保障房建設(shè)支持銀行，占所有保障房信貸的一大半�！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行信貸人士表示，雖然國(guó)開(kāi)行是有名的“債券銀行”，資金成本很低，但在這兩年的貨幣政策回歸與監(jiān)管中，國(guó)開(kāi)行的信貸額度緊張也是一定程度上存在的。

從融資角度而言，一些銀行對(duì)傳統(tǒng)的保障房貸款心有余而力不足。某大行總部相關(guān)業(yè)務(wù)人士告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，一來(lái)，銀行的房地產(chǎn)貸款指標(biāo)從緊，部分銀行甚至忙于壓縮這部分貸款，如果要支持保障房貸款，只能靠總行發(fā)放專項(xiàng)貸款；二來(lái)，銀行的負(fù)債面“短多長(zhǎng)少”，與保障房3—5年的項(xiàng)目期限存在錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

有宜昌市保障住房建設(shè)管理有限公司內(nèi)部人士稱，“保障房貸款一般都要求按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，銀行的積極性也就很差，即使有授信，實(shí)際發(fā)放也難以保證，國(guó)開(kāi)行也不例外。”該人士抱怨，除了銀行額度短缺，保障房信貸所要求的低利率可能也是造成銀行授信難以實(shí)際到位的原因之一。

但是，如果銀行把客戶的保障房信貸換成私募債就不一樣了。

“客戶沒(méi)丟失，貸款需求也等于變相放出去，但性質(zhì)卻大大不同。首先，私募債并不擠占銀行的信貸額度，其次才是增收的中間收益，這顯然比單純的放貸收益要好�！鼻笆龉煞葜沏y行人士透露，這兩年來(lái)，國(guó)開(kāi)行正在迅速擴(kuò)張直投、債券等中間業(yè)務(wù)，以增加銀行綜合收益。

對(duì)此，國(guó)開(kāi)行人士則表示，發(fā)展直投、債券市場(chǎng)等中間業(yè)務(wù)是政策導(dǎo)向，“國(guó)開(kāi)行是商業(yè)化操作、具有服務(wù)性質(zhì)的銀行，我們會(huì)選擇符合國(guó)家政策導(dǎo)向兼顧市場(chǎng)回報(bào)的領(lǐng)域，保障房是其一�！�

為此，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)也已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，支持國(guó)有控股企業(yè)的保障房項(xiàng)目發(fā)行定向工具。

開(kāi)發(fā)商忌扎堆進(jìn)入

保障房私募債不僅受到銀行的歡迎，其融資上的便利，也吸引了很多開(kāi)發(fā)商投身于這個(gè)領(lǐng)域。

近年以來(lái)，萬(wàn)科、金地、保利、嘉凱城等諸多房企都開(kāi)始涉足保障房和舊改建設(shè)。

“萬(wàn)科會(huì)積極參與各類(lèi)保障房建設(shè)，從公租房到安居型商品房等，萬(wàn)科都有興趣，保障房項(xiàng)目只要不虧本，萬(wàn)科愿意干�！比f(wàn)科總裁郁亮在公司2013年半年報(bào)業(yè)績(jī)推介會(huì)上如此表態(tài)。

周德文認(rèn)為，目前已經(jīng)有不少房企瞄準(zhǔn)了保障房項(xiàng)目，會(huì)將更多的目光投向這一塊，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，政府為保障房建設(shè)設(shè)置了合理的利潤(rùn)，正好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以從中獲益。”

“私募債的融資時(shí)間長(zhǎng)一些，成本低一些，相比傳統(tǒng)方式更好，國(guó)家也大力支持這類(lèi)的融資方式，地方政府也會(huì)積極去配合�！睖刂菁t石股權(quán)投資總經(jīng)理高銘表示。

陳耕表示，保障房融資和建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)都很小，開(kāi)發(fā)商屬于“穩(wěn)賺”，“比如說(shuō)保障房私募債融資，是保障房融資的一種新鮮嘗試，風(fēng)險(xiǎn)低。民生性的保障房建設(shè)，基本上都是由大型國(guó)企開(kāi)發(fā)的，運(yùn)營(yíng)方面風(fēng)險(xiǎn)也不是很大。而且項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)成本不是很高，地價(jià)也相對(duì)便宜。即使是在利潤(rùn)比較低的情況下，也肯定會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)商投資這塊�！�

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，開(kāi)發(fā)商不能一窩蜂地全去投資保障房。

“一個(gè)城市的保障房數(shù)量有限，占比還是比較小的�！敝�名房地產(chǎn)專家、住建部政策研究中心原副主任王玨林提醒，房企融資到的資金必須確保全部用于承擔(dān)保障房的建設(shè)，�？顚Ｓ�。

“主要看開(kāi)發(fā)商是什么企業(yè)，有的上市房企在尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，有的依然在打造高端住宅市場(chǎng)，每個(gè)房企的發(fā)展方向是不同的。當(dāng)然，我覺(jué)得傾向于新型城鎮(zhèn)化的很多公司比如嘉凱城，應(yīng)該會(huì)更多地轉(zhuǎn)向于這個(gè)領(lǐng)域�！备咩懷a(bǔ)充道。

已發(fā)行保障房私募債的省市

北 京

2011年9月20日，北京國(guó)管中心等九家發(fā)行企業(yè)擬合計(jì)發(fā)行500億元保障房私募債，北京成為全國(guó)首家發(fā)行保障房私募債的地方政府。

青 海

2012年8月31日，國(guó)開(kāi)行承銷(xiāo)的50億元青海保障房私募債發(fā)行，青海成為第二個(gè)發(fā)行專項(xiàng)保障房私募債的省市。

江 蘇

2013年3月29日，國(guó)開(kāi)行江蘇分行為南京市河西國(guó)資集團(tuán)成功發(fā)行35億元保障房私募債券，這也是南京首批保障房私募債。

上 海

2013年8月8日，上海中星（集團(tuán)）有限公司發(fā)行保障房私募債，融資額度為13億元人民幣，成為上海首支保障房私募債券。

福 建

2014年1月28日，由興業(yè)銀行股份有限公司主承銷(xiāo)的福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司私募債5億元發(fā)行，發(fā)行年利率為6.7%，期限3年，這是福建省首次發(fā)行保障房私募債。

浙 江

2014年5月13日，國(guó)開(kāi)行承銷(xiāo)的浙江溫州市名城建設(shè)投資集團(tuán)私募債發(fā)行，發(fā)行金額36億元，年利率7.8%，期限3年，是浙江省首次發(fā)行此類(lèi)專項(xiàng)支持保障房項(xiàng)目建設(shè)的私募債。

成 都

2014年11月20日，成都成房置業(yè)有限公司第一期非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具成功發(fā)行，共為成都市保障性住房建設(shè)籌集資金50億元，成為四川省第一支保障房私募債。

湖 北

2015年8月6日，由中信銀行和國(guó)泰君安聯(lián)合承銷(xiāo)的宜昌房投非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具成功發(fā)行，籌集資金10億元，實(shí)現(xiàn)湖北省保障房私募債零的突破。

責(zé)編：ZB